誰先撐不住？看屋主降價的真實原因，房市破口就在這裡 | M傳媒
【M傳媒房產中心／報導】
「如果你手上有房要賣，什麼情況下才會願意降價？」從少子化、買方出價偏低，到沒人看屋、繳不出貸款，表面上每個理由都說得通，但實務上，真正會讓屋主鬆動價格的原因，往往比想像中更現實，也更殘酷。
不少人直覺認為，少子化會是壓垮房價的長期因素。
只是，房市專家指出，少子化影響的是「未來的需求結構」，而不是「此時此刻屋主的賣房決定」。多數賣方並不會因為出生率下滑就立刻降價，原因很簡單，只要房子還住得了、租得出去、貸款也繳得動，屋主就有撐價的本錢。少子化更多時候只是心理壓力，而非立刻反映在開價上的關鍵。
至於買方出價很低，則更常被視為市場雜音。
房仲私下透露，市場上永遠不缺「試水溫」的低出價，真正讓賣方開始動搖的，並不是出現一兩組低價，而是「一段時間內，所有出價都不如預期」。換句話說，低出價本身不致命，致命的是它背後反映的成交停滯。
當房子長時間「沒人看屋」，情況就開始不一樣了。
沒帶看，代表物件可能在價格、產品條件或整體市況上出了問題。對理性的屋主來說，這通常是第一個必須正視的警訊。因為沒有帶看，就等於沒有出價的可能性，也意味著時間正在默默站到對方那一邊。不過，即便如此，多數賣方仍會先觀望，而非立即大幅修正價格。
真正讓價格防線潰堤的，往往是現金流問題。
像是繳不出貸款，就是最直接也最殘酷的壓力來源。一旦寬限期結束、收入跟不上月付金，房子從資產瞬間變成負擔。此時，屋主考量的重點不再是「能賣多少」，而是「能不能趕快賣掉」。在這種狀態下，價格彈性自然大幅提高。
同樣等級的，還有急需用錢的情況。
不論是事業週轉、家庭突發狀況，或其他投資失利，只要屋主的資金出現缺口，時間就不再站在賣方那邊。市場上不少實際成交案例，正是因為賣方有明確的資金壓力，才讓買方談到原本看似不可能的價格。
此外，實務上還有不少「非市場因素」促成降價出售，例如繼承分產、離婚財產處理、換屋卡關，甚至是稅制或政策變動提高持有成本。這些狀況的共同特徵只有一個：屋主不是不想賣，而是不能不賣。
回到買方的角度，專家提醒，與其糾結少子化或房市多空，不如把重點放在「賣方的時間壓力」。宏觀趨勢影響的是市場氣氛，但真正決定你能不能談到價格的，是眼前這個屋主能不能等。能等的賣方，價格自然撐得住；不能等的賣方，才會在談判桌上讓步。
