新建案價格真的沒跌嗎？戳破「待售量創新高，但房價還在漲。」四大假象
M傳媒房產中心／綜合報導
最近新建案市場一直有一種說法：「待售量創新高，但房價還在漲。」這話聽在建商耳朵裡很舒服，聽在購屋族耳朵裡卻很刺耳。但真相是什麼？今天我們直接戳破這層窗戶紙：不是房價沒跌，是還沒輪到新建案跌。
假象一：19.4萬戶待售量創新高，房價卻說還在漲？
根據樂居統計，2026年4月全國新建案待售存量達19.4萬戶，創歷史新高，一年半暴增6.8萬戶，增幅53%。照理說，東西賣不掉就該降價，這是市場鐵律。但新建案價格卻說還在漲，六都漲多於跌。
這畫面有多違和？同一時間，中古屋市場待售約10.4萬戶，增幅22%比新建案溫和得多，但價格已經修正超過一年。為什麼賣壓比較小的中古屋反而先跌？答案很簡單：中古屋的價格是真正成交出來的，新建案的價格是「掛在那邊」的。
假象二：19.4萬戶待售，17萬戶根本還沒蓋好
這才是整件事最大的盲點。19.4萬戶的待售存量中，高達17萬戶是預售屋。什麼叫預售屋？就是房子還沒蓋好、還沒交屋、買方還沒開始真正揹房貸的產品。
壓力在誰身上？在建商身上。但建商的壓力什麼時候才會真正爆炸？是交屋的時候，不是預售的時候。現在這些預售屋還在蓋，建商當然有底氣慢慢撐，反正還沒到最後關頭。等這些案子陸續進入交屋階段，建商要兌現營收、要還土建融，那時候才是真正的考驗。
假象三：建商說成本高降不了，但中古屋成本不高嗎？
建商最常用的說法是：「土地成本高、營造成本高，實在降不下來。」但這個說法有個邏輯漏洞：中古屋的屋主取得成本可能更低，為什麼他們願意降價？
因為中古屋的價格是買賣雙方博弈出來的，有資金壓力的屋主就會讓。建商不讓，不是成本問題，是面子問題，也是策略問題。一旦降價，不只這批案子利潤被壓縮，前面已經賣出去的客戶會來抗議、後面還要推的案子價格也撐不住。所以建商寧可撐著，讓表面上的價格看起來沒跌，實際上成交冷到不行。
假象四：「漲多於跌」是話術，跌幅正在擴大才是真的
進一步拆解新建案的價格數據，確實有些地區還在漲，但跌的地區變多了、跌幅也正在擴大。過去是零星個案鬆動，現在已是區域性現象，中部甚至有指標建案一坪下修10萬元。所謂的「漲多於跌」，說穿了是少數精華區在撐盤，多數外圍區域早已悄悄讓利。
