全台老屋逼近554萬宅！張惠山：別幻想全部都更，「台灣根本拆不完」
文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）
台灣房市有一個很殘酷、但很多人不願面對的真相：房子老化速度遠遠超過都更的速度。根據內政部最新統計，全台30年以上老屋已經逼近554萬宅，占整體住宅將近6成。換句話說，你現在走在台灣街頭，看到的房子，有一半以上其實都已經進入「高齡化」。
值得警惕的是老屋不是集中在偏鄉，而是大量卡在精華區
以台北市來看，目前平均屋齡已經接近39年，12個行政區裡面，有6區平均直接突破40年。包括很多人認為最有價值的大安、信義、松山，也全部進入老屋時代。這代表未來城市最值錢的，不一定是新房子，而是「有沒有能力重建的標的」。
但問題也剛好出在這裡。
現在很多人還在幻想「反正老屋以後都更就好」，但山哥直接講一句現實的：現在台灣的都更速度，根本追不上房子老化速度。
你今天新增一棟都更案，明年又多幾十萬戶房子再老一歲。這就像你一邊拿湯匙舀水，一邊水龍頭全開。
市場甚至有人開玩笑說，以現在的都更效率來看，台灣老屋要全部拆完，可能真的要一千年。
雖然是誇張說法，但反映的是：制度推不動
因為都更從來不是「房子老了就能拆」，而是牽涉整合、產權、住戶共識、容積、建商利潤、銀行融資，甚至還有釘子戶問題。
很多老公寓不是不能都更，而是「算完根本沒人想做」。尤其現在營建成本暴漲、缺工嚴重，中小型都更案利潤被壓到很低，建商自然優先做大型重劃區、新案，而不是跑去整合一棟40年老公寓十幾個住戶。
這也是為什麼，未來台灣很可能出現一種現象：不是所有老屋都會重建，而是只有「有價值的老屋」才有機會重建。
簡單講，就是地段決定命運
蛋黃區因為土地價值高，建商還有誘因整合；但很多非核心區的老屋，未來可能會進入「老而不拆、修而不新」的長期停滯狀態。
所以山哥認為，台灣接下來真正重要的，不只是都更，還有「老屋延壽」。
現實上，很多房子未來20年根本等不到重建
這也是為什麼，現在政府開始一直推結構補強、電梯增設、無障礙改善。因為官方其實也知道，不可能全部打掉重來。
尤其台灣正式進入超高齡社會後，「人老＋屋老」會變成雙重壓力。
你很難想像，一堆七、八十歲老人，還每天爬四、五樓老公寓。這已經不是房價問題，而是生活安全問題。
未來真正有價值的住宅，不一定只是新，而是「能不能讓人安全活到老」。
最後山哥講一句比較重的：
現在很多人還把老屋當資產，但未來有些老屋，可能會慢慢變成負債。
因為不是每一間老屋，都等得到建商來敲門。
