低總價卻貸不到錢！地上權住宅卡關 銀行公會出手了
M傳媒／綜合報導
全球通膨、利率升息循環，以及營建成本持續攀升，國內房價長期居高不下，民眾購屋負擔日益沉重。在此背景下，地上權住宅型態提供了另一種可能性。銀行公會將於6月11日舉辦「地上權住宅貸款研討會」，分享新加坡住宅組屋政策的國際經驗，並針對地上權住宅開發實務、市場前景、價值評估及貸款實務進行深入探討。
地上權住宅：低總價的購屋敲門磚
由於地上權住宅不需負擔土地取得成本，總價門檻通常較低，民眾更有機會達成購屋夢想。銀行公會指出，希望協助金融機構在兼顧授信風險前提下，推動地上權住宅貸款業務，進而落實居住正義的政策目標。
在實務上，目前國內銀行針對地上權住宅貸款限制較多，成數也較低。不過，已有多家公股銀行配合政府政策，開辦國有非公用土地地上權興建區分所有建物分戶貸款，辦理條件綜合評估擔保品區位、生活機能、交通便利性及借款人收入、還款能力、負債比、信用狀況等因素，提供民眾多元居住選擇。
新加坡組屋啟示：99年地契、中央公積金、嚴格防炒
本次研討會將分享的新加坡組屋政策，被視為國際公共住宅的成功典範。根據駐新加坡代表處發布的報告，新加坡自1960年成立建屋發展局以來，已建成約120萬套公共住宅，近八成居民受惠。
新加坡組屋成功的關鍵因素包括：
土地政策： 透過《土地徵用法》確保穩定供地，土地以99年地契方式釋出，確保資源可再分配。
購屋機制： 核心在於「買得起、付得起、可保值、可養老」。透過中央公積金制度，多數居民無須動用現金即可支付房貸，組屋既是居所，也是隨國家成長而增值的資產。
市場調控： 政府設有收入上限、最短居住年限及種族比例限制，並搭配供給增加、貸款收緊與徵稅措施，抑制投機炒作。2024年更推出「標準、優選、黃金」三類組屋，針對地段加嚴轉售條件，避免「中籤即暴富」的現象。
地上權住宅貸款符合三條件不受央行管制
針對地上權住宅貸款不易的問題，央行曾發布聲明表示，地上權案只要符合條件，就不會受到央行不動產抵押貸款規定的限制。符合以下三種情形的借款人，不受央行信用管制影響：
第一，符合財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」條件，或名下無房無貸者（非高價住宅貸款）。
第二，借款人因繼承取得之房屋及房貸，不計入借款人名下房屋數及房貸戶數。
第三，借款人有房屋者，因有實質換屋自住需求，經與承貸金融機構切結約定相關事項後，新申辦之第1戶或第2戶購屋貸款（非高價住宅貸款），不受央行規定限制。
海沃創意行銷總經理林睿豪表示，近年推出的地上權案，若客戶自身信用條件正常，仍可貸到7至7.5成銀貸。
住宅型地上權市場仍待突破
儘管政策持續推動，住宅型地上權產品的市場接受度仍然有限。住展雜誌發言人陳炳辰分析，地上權案遭詬病的原因包括無法持有土地風險、貸款條件不佳、未來增值幅度有限、價值隨著年限遞減，還得繳交不少地租等因素。
市場出現明顯分化——企業自用型與壽險業者仍視地上權為長期資產配置選項，但住宅型產品因貸款與轉售限制，民間接受度依舊有限。
高力國際董事黃舒衛分析，地上權案若是自用型企業或壽險業者，仍是不錯的選擇，尤其位於精華地段、投資門檻較低的案子，對長期經營型企業相對划算。但住宅型產品接受度依舊偏低，「地上權住宅貸款困難、成數偏低，操作上無法開槓桿，也缺乏不動產自然增值空間」。
目前地上權住宅主要買方集中於預算有限的首購族與重視生活機能的退休族。前者看重低總價與地段優勢，後者偏好一次付款、長住自用的穩定性。
公股銀看房市：量縮價穩、投機買盤退場
針對整體房市展望，公股銀行分析，受全台建物買賣移轉棟數持續走低影響，建商開發態度轉趨保守。今年全台建物買賣移轉棟數預估約落在25萬棟至28萬棟，較去年呈現小幅回溫或持平震盪。
供給方面，今年房市管制政策未明顯鬆綁，目前仍以部分大型建商及政策性開發案為主要動能。由於選擇性信用管制措施持續，加上房貸利率維持相對高檔，市場動能尚未明顯恢復，整體交易量短期內難出現明顯回升。
房價部分，營建成本維持高檔、新案供給價格具支撐，房價進入「量縮價穩」的調整階段。但在自用剛性需求及屋主惜售心態下，市場也不易出現明顯下跌。整體而言，市場的投機性買盤已大幅減少，交易更趨向實質需求。
M傳媒觀點
地上權住宅的核心優勢在於「低總價、好地段」——以市價六至七折的價格，入住精華生活圈，對預算有限的首購族確實具有吸引力。然而，貸款成數偏低、剩餘年限遞減、轉手性不佳，以及地租隨公告地價調整的不確定性，仍是買方卻步的主要障礙。
業界專家認為，地上權制度要走向成熟，關鍵在「補制度」而非「促銷量」。當契約條件透明化、金融配套穩定、期滿處理機制明確，地上權才能從政策工具轉化為可預期、可交易的使用型資產。
銀行公會6月11日的研討會能否凝聚共識、突破地上權住宅的貸款瓶頸，將是觀察這項政策能否真正落實居住正義的重要指標。
