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房價殺太低？一坪21萬開價砍到15萬，是理性議價還是過分貶值？| M傳媒
【M傳媒房產中心／專題報導】
「開價一坪21萬，我直接砍到15萬會太過分嗎？」有位準備買房的網友坦言，他查了三個月前實價登錄，發現同社區成交價一坪才15.6萬，決定大膽挑戰賣方底線。這記「砍到見骨」的出價，到底是精準議價還是破壞行情？
買房議價本來就是你情我願的交易行為，但當買方拿著幾個月前的實價登錄資料直接對大砍，很可能讓賣方覺得不被尊重。
房仲業者透露，現在賣方開價通常已經把「議價空間」算進去，如果買方一開口就砍六萬，很多屋主直接認定你沒誠意，連談都不願意談。畢竟實價登錄是參考用的歷史資料，就像你不會用三個月前的股價要求今天買股票一樣，房價也會隨著市場氣氛波動。
從賣方角度來看，開價21萬可能已經考量到屋況裝修、地段優勢或是社區未來發展性。舉例來說，同樣一個社區，高樓層景觀戶和低樓層面向停車場的單位，價格本來就有落差；剛重新裝潢過的房子和需要整理的物件，價值也不一樣。如果只盯著最低的那筆實價登錄數字，很容易忽略這些細節，反而錯過真正適合的物件。
買方會這麼敢砍價，也不是沒有原因。
最近市場氣氛轉向，不少區域出現成交量萎縮的狀況，讓買家覺得有機會談到更好的價格。再加上現在資訊透明，實價登錄、社區成交紀錄隨便查都有，買方自然會用最有利的數據來當談判基礎。這種心態就像上菜市場買菜，大家都想用批發價買到零售商品，問題是房子不是青菜蘿蔔，每個物件都有它的獨特性。
專家建議，與其直大砍價嚇跑賣方，不如做好功課再出招。
首先，查清楚該社區最近半年的成交價範圍，而不是只抓最低的那一筆；其次，實地看屋時仔細評估屋況，如果有需要大幅整修的地方，這些都是談判的籌碼；最後，了解賣方為什麼要賣房子，如果是急著資金周轉的屋主，通常議價空間會比較大。
M觀點
買方想用最低價入手，賣方想守住價格底線，雙方都在試探彼此的底線。與其拿著過時的實價登錄資料硬砍，不如用具體的屋況問題或市場數據來支持你的出價。記住，成功的議價是讓雙方都覺得贏，而不是一方全拿。與其糾結要砍多少，不如找到讓賣方願意讓價的關鍵理由，這才是聰明買家的致勝之道。
