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虛坪減肥不等於房價降？專家提醒：真正價值在居住品質提升 | M傳媒
【M傳媒房產中心／專題報導】
近期內政部提出的「虛坪改革」，涵蓋三大方向：調整容積計算方式、重新規劃停車空間，以及因應高齡社會，將一般電梯納入免計容積項目。這項改革的核心目標，是回應社會對「虛坪過高」的不滿，希望建築物的使用空間更有效率，也提升居住品質。然而，一談到虛坪改革，輿論常自動把焦點放在「房價能不能降」，似乎期待它成為壓抑房價的工具，問題是，這個期待是不是太天真了？
所謂「虛坪」，其實並非建商刻意作假，而是都市化、高樓住宅模式下的副產品。台北市第二地政士公會理事長林瑞明指出，早期透天或低層公寓，公設少、虛坪自然不成問題；隨著人口密度增加，高樓住宅成主流，電梯間、梯廳、逃生通道、地下停車場、交誼廳、健身房等公共設施納入，虛坪比例就跟著攀升。這些公共設施雖然「大家共用」，但在權狀面積上卻要由住戶分攤，等於購屋者花錢買下了公共走道、樓梯間甚至垃圾室的一部分，虛坪過高自然容易引發抱怨。
因此，社會上常把「虛坪減肥」和「房價下降」畫上等號，覺得若權狀面積更貼近實際使用，購屋者就能少花冤枉錢。但林瑞明提醒，房價並非單靠坪數決定，而是土地成本、營建成本、資金環境、投資需求，甚至國際熱錢流動等多重因素共同作用。更重要的是，市場早已是「總價導向」，購屋者關心的是自己能負擔多少總價，而非單坪價格；建商定價策略也是以總價為基準。換句話說，如果虛坪刪掉、權狀坪數縮水，但總價不變，單坪價格反而可能飆高，對購屋者來說更顯昂貴。
不過，虛坪改革仍有其實質價值。調整停車位與公共設施容積後，建商在規劃社區時將有更多彈性，例如可增設無障礙設施、社區食堂或日間照護據點，也能在不犧牲住戶面積的情況下，規劃更合理的動線與公共空間。換言之，改革對房價的直接影響有限，但對居住品質的提升卻很有幫助。
此外，公設所有權的法律問題也不容忽視。如果公共設施沒有明確所有權或登記，可能淪為「無主建物」，一旦遭人佔用或濫用，住戶將難以主張權利，管理困境隨之而來。主管機關在推動改革時，必須同步釐清公設權利歸屬與管理責任，才能保障住戶權益。
總的來說，虛坪改革的真正價值，不在短期壓低房價，而在於提升資訊透明化、改善空間設計，讓購屋者明白自己花錢買到什麼，也讓社區設計更貼近實際生活需求。如果能搭配土地政策、稅制合理化與社會住宅供給，或許才能逐步建立公平、合理的住宅市場。
M觀點：虛坪減肥，不等於房價降。
民眾若抱著單純想靠虛坪改革壓低房價的期待，恐怕會失望；但如果換個角度，把它視為改善居住品質、優化公共空間的契機，虛坪改革仍是台灣住宅市場長期值得期待的一步。居住正義，不只是價格，更是生活品質的保障。
