全台待售屋衝破30萬戶創歷史新高！新建案滯銷爆量 房價下修壓力山大
M傳媒／綜合報導
中央銀行第七波信用管制實施以來，房市交易量急凍，房屋去化動能趨緩，全台待售房屋存量持續攀升。根據樂居網最新統計，加計新建案與中古屋整體市場待售量，今年5月底已達歷史新高的30萬戶。專家指出，房價下修壓力可能進一步升高。
待售量從21萬戶急速攀升至30萬戶
根據統計，上波房屋待售存量高點落在2023年5月，約27.4萬戶。隨著新青安房貸政策推出、股市起漲，房屋迅速去化，在房市景氣最高峰2024年8月降至約21萬戶的低點。
然而，央行推出第七波信用管制後，房市買氣瞬間急凍，待售房屋存量以每個月約4,000戶的速度快速增加。從2024年9月房市反轉至今約一年半時間，待售量從21萬戶一路攀升至30萬戶，累計增加約9萬戶。
若回顧更長時間，2026年1月全市場待售住宅庫存量已衝上28.5萬戶，不僅是2013年有統計以來的新高，更是2013年同期7.3萬戶的3.9倍。
新建案待售增幅驚人 新成屋暴增124％
新建案待售存量增加幅度比中古屋更為驚人。從2024年9月迄今的房市反轉期間，新建案待售存量增加約53％，其中新成屋增加約124％、預售屋增加約42％，中古屋則增加約32％。
樂居科技創辦人李奕農分析，預售屋較具投資置產屬性，加上房價普遍未見明顯修正，在這波房市反轉中銷售量大幅萎縮。以2024年為例，包括預售屋及新成屋的新建案總交易戶數還與中古屋相仿，但今年第一季新建案總銷售戶數僅約中古市場的一半。新案持續推出、舊案去化趨緩，待售存量快速增加。
中古屋市場同樣面臨賣壓。根據售屋網統計，今年4月國內二手市場待售存量達97,165戶，創歷史次高。新建案待售存量則達145,462戶，同樣是近年高點。
中古屋已修正5％～10％ 新成屋壓力更大
中古屋在這波房市反轉中，房價已普遍修正5％至10％。然而，過去幾年景氣熱絡時預售屋大量推案，陸續進入完工交屋階段，待售新成屋累積快速增加。
房市專家指出，建商還有較長的興建期可以等待景氣回暖、調整銷售策略，但完工的新成屋則面臨更大的房價下修壓力，因為每多持有一天，就多一天的利息與管理成本。
玉山金控董事長黃男州表示，2025年國內房價受員工、原料及廢土等成本增加影響，價格平均僅下跌2％至3％。但他也指出，若政府房市政策持續偏「硬」，下半年房價下修空間可能更大。
賣壓創新高 專家：不降價連看屋都沒人
面對待售量爆增、買氣急凍的市場，屋比房屋總經理葉國華直言，目前市場已不是「慢慢等會有人來看屋」，而是 「價格不到位，連帶看屋量都起不來」 。在供給爆量、選擇極多的情況下，購屋者第一輪篩選就是「價格排序」，開價只要高於區域成交行情5％至10％，往往直接被市場忽略。
即使屋主願意小幅調降，若降幅低於市場期待，買方興趣仍然偏低。實務上，真正能啟動詢問與看屋動能的，往往是一次到位、具「心理落差」的調整，而非每次1％至2％的試水溫式降價。
專家建議屋主應設定3至6個月的銷售目標，若期間內來客量、出價明顯不足，就應果斷調整策略，避免市場持續轉弱後，被迫更大幅度讓利。
市場結構性風險浮現
全台待售房屋突破30萬戶，是台灣房市有統計以來的最高紀錄。更令人憂心的是，2025年全台買賣移轉棟數僅26.1萬棟，寫下9年新低，年減幅度高達25％。一邊是待售供給不斷創高，一邊是成交量持續探底，供需失衡的壓力正在加速累積。
隨著未來2至3年新屋陸續完工交屋，待售新成屋存量恐將進一步攀升。房市能否在供給爆量與買氣低迷之間找到新的平衡點，將是決定下半年房價走向的關鍵變數。
