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台中房市交戰！土地交易暴跌7成，「掃地機器人」退場真相 | M傳媒
【M傳媒房產中心／專題報導】
「水龍頭說是開了，但裡面沒水流，建商購地持續觀望，更不願意追價。」春耕不動產總經理張維良一語道破台中土地市場的冰冷現實。根據最新實價登錄，台中三大屯區（北屯、西屯、南屯）2025年1-7月億元級土地交易筆數僅64筆，較去年同期的217筆暴跌70%，堪稱「最冷土地年」。
土地市場急凍：北屯區暴跌85%最慘烈
這場土地寒流中，受創最深的當屬北屯區，今年前7月僅13筆億元土地交易，對比去年同期的84筆，跌幅高達84.5%，是三大屯區中縮水最劇烈的區域。以重劃區土地交易為大宗的北屯區，正面臨機捷特區土地飽和、14期重劃區受獎勵時程與公告現值飆升影響的雙重打擊。
南屯區雖以34筆交易居冠，但相比去年的102筆也大幅下滑；西屯區受惠土地開發飽和因素，從31筆減為17筆，跌幅逾4成，相對抗跌。譯鑫廣告副總經理張譯升分析：「目前土地需求以自用型為主，整體市場氛圍保守，建商多數觀望。」
建商「掃地機器人」退場，自用買家接盤
過去被形容為「掃地機器人」的建商掃貨大軍，如今在土地市場幾乎全面退場。台中市政府舉辦的土地標售接連失利，最新一場脫標率僅17.9%，已連3場低於2成。張維良點出關鍵：「建商幾乎不敢進場，因為貸款成數只剩4成、甚至更少，又面臨高公告現值與稅賦壓力，加上預售屋賣壓重。」
取而代之的是蓋自宅、企業總部的自用型買家悄悄進場。這種從「掃貨模式」到「精挑細選」的轉變，反映建商對未來房市預期轉為保守。
房價回調：13行政區淪陷，龍井區跌幅11%最重
土地市場的寒冷已蔓延至住宅端。住商機構統計顯示，台中市多達13個行政區房價呈現下跌，不只山線、海線，三大屯區以及市中心行政區都反轉走跌。
其中龍井區今年上半年平均成交單價約27.8萬元，相比去年同期的31.3萬元，跌幅達11%，為台中跌幅冠軍。東區跌幅約9%排名第二，沙鹿下修8%位居第三。
大家房屋企研室公關主任賴志昶分析，台中房價回修有兩大關鍵：「疫情後推案暴增」與「購屋族受限央行限貸」。過去靠低利環境與資金行情推升的房價，在信用管制與市場回歸基本面後，正面臨嚴峻考驗。
預售屋賠售潮湧現：投資客含淚告白「再撐下去我會瘋掉」
隨著市場反轉，預售屋賠售案例頻傳。台中潭子區一名投資客，2024年8月以1350萬元購入兩房產品，如今卻以1250萬元脫手，認賠百萬元。他語帶哽咽：「我決定放過自己，再撐下去我會瘋掉。」
這波賠售潮高度集中在特定區域與產品類型。水湳、七期重劃區的小宅產品，以及西屯區鄰近七期的物件，成為讓利主力。這些區域正是2021至2022年房價飆漲時的熱門投資標的，如今卻成為資金壓力的重災區。
賣厝阿明指出，這波市場下修最大的分水嶺在「進場時間」：「就像接力賽最後一棒，前段進場的人已經吃到漲幅，最後才上場的，只能承受市場的下行壓力。」
七期神話破滅：小宅投資客慘遭「三殺」困境
被譽為「蛋黃中的蛋黃」的七期重劃區，神話正在破滅。一個位於台灣大道的預售案，從動工到成屋耗時六年，實價登錄顯示該案預售期平均單價約35萬元，六年來的漲幅僅一成左右，如今單價甚至比北屯、沙鹿等外圍區域還要便宜。
七期投資正面臨「三殺」困境：
第一殺：時間成本吞噬獲利 - 六年等待意味著資金機會成本的巨額損失
第二殺：限貸令切斷退路 - 央行信用管制讓投資客資金周轉陷入困境
第三殺：市場反轉流動性枯竭 - 上千戶同時求售，形成「多殺多」惡性循環
建商策略轉向：從衝量到求質的市場轉型
面對市場寒冬，建商策略明顯轉向。上市建商憑藉相對雄厚的資金實力，多採取「緩賣不降價」策略，寧可拉長銷售期也不願輕易破壞價格體系。
相反地，個別屋主特別是預售屋投資客，面對交屋後的資金壓力，讓價意願明顯較高。這種差異導致市場出現「建商死守價格、投資客競相逃命」的分裂現象。
立辰開發經理蔡鴻霖指出，當前市場呈現「外圍低總價活絡、核心中高總價受壓」的格局，若高利率環境延續，此趨勢將持續。
M觀點：
這場土地交易寒流，實質是房市從「投機市場」回歸「居住市場」的必經過程。當建商從「掃地機器人」變為「精挑細選者」，反映的是行業對未來預期的根本轉變。
對購屋者而言，與其等待市場最低點，不如把握三個關鍵轉變：
價格合理化：13個行政區價格回調，提供長期未見的議價空間
產品分化：具備地段優勢、品牌建商與合理總價的建案仍能維持穩定買氣
區域重構：外圍區域因低基期與交通建設，正迎來新的發展機會
在這個市場轉型期，與其追逐短期價差，不如回歸「居住本質」思考：通勤時間能否負擔？生活機能是否完善？社區規劃是否符合需求？畢竟，房子不只是投資標的，更是承載生活的容器。當市場狂熱時，保持冷靜；當市場恐慌時，保持理性，這才是房地產決策的長久之道。
