每月給5萬、3年後過戶房子 情情說實話：二親等買賣沒做好這件事，國稅局照樣認定是贈與！
文／嚴意情（情情來了）・明深地政士事務所主辦代書
「情情，我親戚無子女，說要把房子給我，每個月給他5萬，3年後過戶，這樣應該沒問題吧？」
這是情情最近被問到的問題。每個月付5萬、3年後過戶，聽起來像分期付款買房，但在國稅局眼中，二親等以內親屬間的財產買賣，法律「先推定為贈與」。
根據《遺產及贈與稅法》第5條第6款規定，二親等以內親屬間財產的買賣，視同贈與。要推翻這個推定，買方必須提出已支付價款的確實證明，而且這筆錢不能是賣方借的或賣方擔保借來的。
白話說就是：國稅局會先認定你在「送房子」，你要自己證明「我真的有在付錢」。
金流是第一道防線，也是唯一防線
很多人以為「有簽約、有付錢」就沒事了，但情情必須說——國稅局看的不是「有沒有付」，而是「錢怎麼付」。
第一，必須用銀行轉帳，絕對不能用現金。 沒有銀行紀錄，就無法證明金流。國稅局查不到軌跡，直接認定是贈與。
第二，每月5萬必須從你的帳戶匯出，不能跳過你直接給親戚。 情情常常處理到一種案例——長輩直接把錢匯給晚輩，或是晚輩直接把錢匯給長輩，中間跳過了買方的帳戶。這樣國稅局一看就知道：這不是「買方在付錢」，而是「長輩在送錢」。金流斷點一出現，就等著被補稅。
第三，買方必須有還款能力。 國稅局會審查買方的收入與財力。如果你月薪3萬，卻能每月付5萬、連續3年，國稅局絕對會懷疑——這筆錢到底是誰出的？如果無法證明資金來源，照樣會被認定是贈與。
一個致命陷阱：賣方收到錢後，不能回流
這是最常被忽略的陷阱。親戚收到錢後，不能再以任何形式把錢還給你或你的家人。 如果賣方把錢又匯回去，國稅局一看就知道是「假買賣」，直接認定為贈與。
國稅局的邏輯很簡單：「錢出去了又回來，等於沒付。」
依法申報是必須的，不是選項
二親等買賣，必須依法向國稅局申報贈與稅。很多人以為「反正我沒有要繳稅，就不用申報」，這是錯誤觀念。
正確做法是：簽約後30日內向國稅局申報，檢附買賣契約書、付款金流證明、買方財力證明等文件。經國稅局審核認定為買賣後，會核發 「非屬贈與同意移轉證明書」 ，才能到地政機關辦理過戶。
情情總結一句
每月給5萬、3年後過戶房子，如果金流不清、契約不明、沒有依法申報，國稅局照樣認定是贈與。
要安全過關，必須做到三件事：
- 每月5萬用銀行轉帳，留下完整金流紀錄
- 簽訂書面買賣契約，白紙黑字寫清楚
- 簽約後30日內依法向國稅局申報，取得非屬贈與同意移轉證明書
親屬間買賣房地產，重點不是「有沒有付錢」，而是 「錢有沒有留下完整且正確的軌跡」 。每一步都要走得紮實，才能經得起國稅局的檢視。
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