「幸好當初沒買！」桃園無捷運區6年中古屋大跌200萬 網友：差點成為盤上盤 | M傳媒
【M傳媒房產中心／報導】
「現在回頭看，真的只能慶幸自己當初轉頭就走。」網友回憶，幾年前桃園某機能成熟、但無捷運的區域，一間屋齡約6年的中古屋開價1,298萬元，看屋人潮絡繹不絕。如今，同一區類似物件已下修至1,098萬元，甚至出現近300萬元的砍價空間。當年他因覺價格過高而果斷放棄的決定，如今被眾人封為「神操作」。這個真實案精準命中2025年房市在多重壓力質變。
熱區不再熱：K型分化的冷酷現實
發文者所描述的「生活機能好、品牌建商，但無捷運」的桃園區域，正是當前市場分化（市場亦稱為「K型分化」）下，最典型的受創者。
一面是，雙北等核心區憑藉地段與重大建設題材，價格依然堅挺。另一面則是，缺乏關鍵支撐的「前熱區」，正快速退燒。2025年第三季的房市觀測顯示，整個市場已連續七個月處於「看法悲觀」象限，房價呈現「緩跌」格局，且較偏遠區域的跌幅至少從5%起跳。
臺經院專家分析，市場壓力已從「量縮」蔓延至「價跌」。過去一年，買方心態從「不買會更貴」徹底轉為「停、看、聽」，精挑細選。此時，缺乏捷運、過度依賴比價效應上漲的區域，價格防線自然成為第一批被攻破的對象。
追漲殺跌：新屋不二價神話與中古屋的尷尬帶
網友的經歷還揭示了另一個殘酷現實：當新案價格失守，中古屋將首當其衝。
文中提及，該區當年新案開價1,480萬元且主打「不二價」，建商氣勢如虹。然而，在當前市場氛圍下，信義代銷指出，部分「市場派建商」為求現金落袋，不惜擴大讓利幅度以刺激買氣，恐衝擊整體價格防線。一旦新案開始「有感讓利」，屋齡5到8年、處於「不新也不便宜」尷尬帶的中古屋，便失去比價優勢，成為買方殺價、屋主急售的壓力鍋。
這與大環境數據吻合。2025年全臺預售屋成交量雖年減約72%，但價格卻因特定精華區拉抬而上漲近兩成，形成「量價背離」的扭曲現象。這意味著，非核心區的價格修正壓力，遠比平均數據顯示的更為嚴峻。
91萬戶空屋的幽靈：供需失衡的長期陰影
市場的下行壓力，不只來自買氣觀望，更深層的威脅是龐大的潛在供給。根據內政部最新統計，全臺「低度使用（空屋）住宅」已高達 91.4萬戶。其中，桃園市中壢區空屋數居七都之冠，龜山區年增幅度最高，恰是過去幾年推案熱區。
這些空屋如同懸在市場上方的「堰塞湖」。當持有成本因稅制調整而增加，或屋主對未來增值預期轉淡時，就可能釋出到市場，進一步加劇價格競爭。這使得缺乏剛性需求（如捷運通勤人口）支撐的區域，面臨更長期的價格盤整壓力。
2026購屋心法：拒絕恐慌，回歸基本面。
重新定義「抗跌性」：過去被熱炒的「生活機能」、「品牌建商」等賣點，在退潮時可能不堪一擊。真正的抗跌核心，已清晰指向 「軌道建設」（捷運）、「就業崗位」 及 「稀缺地段」 。購屋決策必須以此為錨。
擁抱「買方市場」的議價權：市場風向已變。當前是典型的買方市場，房仲業者透露，高達72%的成功交易是在「破局後」重新談成的，此時買方平均可獲額外5-7%的價格折讓。購屋族應善用此優勢，理性議價，切忌追高。
執行「壓力測試」思維：下單前，不應只想「房價會不會漲」，而應嚴肅思考：如果利率再升、如果經濟下行、如果區域空屋湧現，我是否能承受月供？這房子在5年後是否仍具吸引力？ 通過這項測試的物件，才是真正的安穩選擇。
從「怕買不到」到「怕買錯」房市從追逐增值狂熱，轉向防禦風險理智。在政策緊縮、經濟不確定性高、供給過剩陰影籠罩的2026年，消費者需更加理智停看聽。
