「營建熱、不動產冷」雙線分裂：央行精準控盤房市真相
【M傳媒房產中心／報導】
在台灣經濟研究院（台經院）最新發布的11月景氣動向調查中，製造業、服務業與營建業的營業氣候測驗點同步連續走揚，描繪出一幅企業信心回升的圖像。其中，營建業的測驗點已連續六個月上揚，升至101.66點。然而，這看似溫暖的數據背後，卻隱藏著一個極度分裂的現實：熱的是蓋樓的「營造業」，冷的才是買賣房子的「不動產業」。這道「溫度差」，正是解讀當前台灣房市迷局的關鍵入口。
營建業連六升的真相：一道「政府＋科技」築起的防火牆
營建業的景氣熱度，並非由民間購屋需求所點燃。台經院數據清晰地揭示，支撐這波連六升的兩大引擎，一是公共工程衝刺，二是科技建廠需求。
為達成年度計畫目標，各公部門正責成包商加速公共工程進度，趕工效應顯著。更長遠的動能，則來自政府規劃自2026年起陸續動工的捷運新北土城樹林線高架段、台北環狀線東環段等大型交通建設。與此同時，在高科技業者持續擴廠的帶動下，相關的廠房、機電工程需求穩定，為營建市場注入另一股活水。
這說明了一個重要趨勢：營建產業的韌性，正透過承接公共建設與高科技業的剛性需求，與敏感的民間房市形成一道緩衝區。熱潮，與一般購屋族距離遙遠。
不動產市場的冷酷現實：築底階段下的「量縮價盤」
與營造業的熱絡形成鮮明對比，不動產業正經歷一場深度的體質調整。台經院產經資料庫總監劉佩真直指，市場仍處於低檔盤整的「築底階段」。
一個關鍵數據是：11月整體交易量（包括新屋與中古屋）較10月衰退了6.3%。即使部分自住買盤在傳統購屋旺季帶動中古屋市場小幅回升，但因缺少新屋交屋潮的動能挹注，整體交易依然乏力。從全年來看，量能萎縮已是大勢所趨。根據內政部數據推估，2025年全年買賣移轉棟數恐將創下近年新低。另一份由房仲業者發布的觀察也印證此點，累計至11月底，六都買賣移轉件數較去年同期衰退26.1%，全年面臨26萬棟的保衛戰。
在價格方面，市場普遍呈現「量縮價穩」的膠著狀態。買賣雙方對於價格的認知差距依然存在，使得市場陷入僵持。資金豐沛的大型建商握有惜售本錢，市場並未出現恐慌性拋售，價格呈現的是緩慢的盤整態勢，而非直線崩跌。專家的共識是，未來價格修正更可能以個案、區域性的「議價換成交」方式呈現。
精準導流，劃出兩條平行線
造成當前「營建熱、房市冷」分裂格局的核心力量，無疑是中央銀行的調控政策。央行在最近的理監事會議中，宣示將房市管制方向從「硬性總量限制」調整為「精準控管與用途引導」。
這一轉變意義重大。劉佩真分析，此舉意在避免全面性的緊縮誤傷首購族、社會住宅及企業的正常投資需求，因此進行「機制優化」。銀行資金運用看似獲得了更多自主權，但央行並未鬆懈。銀行仍需每月報告房貸狀況，並面臨不定期的金檢，央行的核心管控意志從未改變。台經院認為，銀行資金曝險於不動產的水位，顯然還未達到央行滿意的標準。
於是，政策如同精準的導流板，將市場切割為兩條平行線：一條流向受保障的「自住首購」與「公建科技」領域，確保經濟基本盤；另一條，則持續圍堵「投資與多屋族」的資金活水。劉佩真坦言，不論投資客或多屋族，其資金成本與貸款條件仍將持續受限。戴德梁行董事總經理顏炳立更一針見血地指出，央行的目的就是讓房市的「漲價預期」冷卻下來，目前的確已達到量縮的效果。
這意味著，房市短期內將由剛性自住買盤獨力支撐，難有波瀾。劉佩真預估，央行至少會再觀察一陣子數據變化，最快也要到2026年第二季才有機會考慮有條件軟性鬆綁，最慢可能要到下半年。在此期間，房市將持續處於低檔盤整。
未來展望：理性當道，剛需為王的時代
展望2026年，市場輪廓已漸清晰。政策將延續「抑制投機、保障自住」的基調。供給面的壓力也將成為新變數，市場推估2026至2028年間將迎來一波新屋完工潮。在供給增加、資金受限的環境下，市場將更趨向買方，成交關鍵在於買賣雙方的價格博弈。
劉佩真預測，明年房市可能呈現「量微增、價微跌」的態勢。
這是一個告別激情、回歸理性的週期。對於自住與換屋族群而言，這或許是一個能從容議價、審慎挑選標的的窗口期，但必須放棄對價格戲劇性下跌的幻想。市場正用它的方式，淘汰投機，篩選出真正有價值的資產與穩健的參與者。在央行的精密調控下，營建業與不動產業這兩條平行線，還將並行一段不短的時間。
