2026房市極限Q2警報！32萬戶新屋交屋潮撞上信貸緊縮，中小建商資金斷鏈誰先出局？ | M傳媒
【M傳媒房產中心／報導】
一場被房市專家形容為 「極限壓力測試」 的嚴酷考驗，將在2026年第二季全面啟動。中央銀行日前正式定調，針對房市的第七波信用管制 「並未鬆綁」 ，只是改變了監理方式，將不動產貸款總量目標回歸銀行自主管理。此舉引發市場對政策方向的熱議，然而央行總裁楊金龍的態度依然堅如磐石，不僅對當前的抑制成效直言「還不夠滿意」，更因擔憂市場資金再起波瀾而暫無調整動機。這場由政策驅動的「耐力賽」已進入淘汰階段，其結局將在未來幾個月內，由市場最脆弱環節的承受力決定。
央行最新決策「戒急用忍」
名義上，銀行自2026年起將獲得放款總量的自主管理權，但實質上這絕非鬆綁。銀行仍須按月向央行回報數據，並隨時準備迎接專案金融檢查。一位銀行高層私下表示，這套新機制的監管回報頻率更高，銀行在放款時反而更加謹慎，如同戴著更精密的 「緊箍咒」 。
鷹派立場兩大顧慮
首先是市場資金依舊充沛。台灣股市在2025年表現強勁，加上全年經濟成長率預估將突破7%，市場熱錢洶湧。央行擔心，一旦在房價尚未出現「顯著修正」前過早鬆綁信用管制，這些資金將立刻湧入房市，導致之前的調控努力前功盡棄。其次，央行引以為據的關鍵指標，不動產放款集中度，在近月甚至出現不降反升的跡象，這更加深了決策者的憂慮。
因此，當前的政策基調，被業界解讀為央行正透過「流動性死刑」來持續擠壓房價泡沫，其目標明確指向逼出建商與投資客手中持有的庫存。房產達人張惠山也指出，目前房市呈現 「價緩跌、量極縮」 的異常現象，其關鍵在於政策，而非經濟基本面。
「極限Q2」：中小建商玩命關頭
賣厝阿明將2026年第四季視為這場耐力賽的關鍵轉折點，稱之為 「極限壓力測試期」 。從第七波信用管制實施起算，至2026年第一季正好屆滿21個月。這段期間，買氣凍結、預售屋去化艱難，已使高度依賴財務槓桿和快速銷售回款的中小型建商，陷入資金鏈斷裂的風暴核心。
市場已浮現明確警訊。一方面，有建商面臨客戶因貸款成數不足而無法交屋的困境，甚至傳出建商考慮自行解約、賠付15%違約金的極端案例。另一方面，也有中小型建商開始盤讓案場、降價求售資產，以換取救命現金流。中華民國不動產協進會理事長張麗莉直言，明年多數建商恐怕只能採取 「平穩、平實」 的策略，以度過寒冬。
賣厝阿明分析，這正是市場機制啟動的「優勝劣汰」過程。這些被迫釋出的資產，往往隨即被資金雄厚的大型同業接手。這標誌著市場正加速進入 「大者恆大」 的結構性洗牌階段，2026年將是一個「現金為王」的資產重分配年。
價格鬆動與區域分化
隨著壓力測試進入高峰，市場最關心的價格防線也將出現鬆動。專家預測，整體性的房價修正趨勢將在2026年第一季拉開序幕。然而，這並非一場全面崩跌，而是一場 「強弱分明」 的劇烈分化。
2026年房價將呈現「區域分化」格局： 剛性需求強勁的核心區域，跌幅可能在3%至5%以內；但供給量龐大的新興重劃區或前期漲幅過高的區域，房價則有5%至7%的下跌空間。房市專家預測，六都平均房價跌幅可能達約10%，並特別點名「漲幅領先區、非成熟商圈、大量推案區」為三大需要避開的地雷區域。
「供給海嘯」蓄勢待發
據內政部統計，2026至2028年間，全台將迎來約32至36萬戶的新屋完工交屋潮。在當前預售市場買氣低迷的情況下，這些新成屋將有相當比例轉為建商的待售餘屋，初步估算未來三年可能累積8至10萬戶。龐大的實體供給遇上緊縮的金融環境，將對區域房價形成最直接的壓力測試。
央行主導這場耐力賽，將房市推入一個漫長冰河期。所有人都在等待，看誰先撐不住而眨了眼。而最終，市場的修正幅度與速度，將不取決於最頑強的參與者能撐多久，而是取決於最脆弱的一環，將在哪一刻應聲斷裂。
