新北房市「假性復甦」！預售屋佔比暴增39%，成屋、公寓卻在跌，永和區包辦三冠王
M傳媒房產中心／M編
新北市政府今（21）日發布114年第4季不動產市場季報，整體數據看起來「價量俱漲」，成交均價達58萬/坪，較上季上漲7.4%。但市府自己打臉：這只是「結構性轉變」，不是真的復甦！
數字會說話！預售屋佔比暴增，成屋、公寓跌慘了
市府地政局指出，第4季核心區如板橋、新店、永和有多個指標新案集中推出，預售屋交易量占比由上季的24%飆升至39%，帶動全市平均單價往上衝。
但如果單看成屋市場，大樓、公寓房價其實是下跌的！
地政局地價科科長蕭湘君分析，預售屋價量俱漲，平均單價達72.3萬/坪，季漲3.3%。但成屋大樓呈現價量俱跌，平均單價49.6萬/坪，季減3.3%，交易量衰退18%。公寓持續修正，平均單價下滑至38.1萬/坪，季減1.6%。
簡單說：預售屋靠核心地段拉高均價，但成屋、公寓買氣早就冷掉了。
永和區大爆發！包辦預售、大樓、公寓三冠王
永和區是本季最亮眼的區域，整體價格大漲19.2%，達75.9萬/坪，交易量大增38%。
而且包辦了預售屋、大樓、公寓的房價三冠王：
預售屋：92.5萬/坪
大樓：68.5萬/坪
公寓：50.4萬/坪
板橋區整體均價上漲10%達70.6萬/坪，交易量增加38.1%，預售屋交易量高達567筆，穩居全新北第一。其中，板橋溪崑生活圈因指標建案「協和新中興」帶動，以212筆的成績奪下新北市主要生活圈的預售屋交易量第一名，表現甚至超越新店央北與林口家樂福等熱門重劃區。
中永和四號公園周邊，本季預售屋平均單價高達120萬/坪，不但創下區域價格天花板，也位居新北市第一！
新莊區是唯一例外
新莊區是本季主要行政區中唯一呈現價量俱跌的區域，整體均價微跌1.5%（59.4萬/坪），交易量下滑14.8%。
但地政局解釋，這不是區域市場轉弱，而是因為上季有指標大案「國泰曦」大量去化，墊高了比較基期，本季重劃區新推案較少，交易結構回歸常態而已。
買盤外溢！淡水市區成成屋大樓交易冠軍
相較於預售屋集中在核心蛋黃區，成屋大樓的買盤則外溢至外圍區域。淡水市區生活圈本季以97筆拿下成屋大樓交易量冠軍，在親民總價、成屋供給量充足的條件下，持續吸引預算有限的首購族或剛性需求買盤進場，呈現穩定去化的格局。
M編：新北市第4季的數據，透露兩個重要訊息：
第一，預售屋與成屋市場已嚴重脫鉤
核心蛋黃區的預售案靠地段光環撐住高價，但成屋、公寓市場早就開始跌了。這不是「價量俱漲」，是「預售撐盤，成屋退潮」。
第二，買盤外溢持續發生
預算有限的剛性需求買方，根本買不起板橋、永和的預售屋，只能往外圍的淡水、郊區移動。
問題來了：如果說新北房市核心區是賣給有錢人看夢想的；外圍區才是賣給普通人過日子的。你會怎麼想....
