房市降溫了，但還不夠冷！央行6月理監事會面臨史上最難抉擇
文／M傳媒房產中心 M編
6月18日央行理監事會即將登場，房市信用管制是否鬆綁，再度成為市場焦點。隨著4月全體銀行不動產貸款占總放款比率降至35.42%，不僅連續三個月低於36%，更回到2020年房市起漲初期水位，市場開始關注：歷經七波信用管制後，央行是否已達成「房市降溫」目標？下一步能否迎來管制鬆綁？
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，目前市場正處於一個「表面降溫、內部壓力仍高」的微妙階段。房貸增速已明顯放緩，但房價尚未大幅修正、建商資金鏈仍未真正鬆動，央行是否鬆綁房市管制，正面臨近年最難的一次政策抉擇。
房貸成長腰斬，信用管制效果浮現
根據央行最新統計，2026年4月購置住宅貸款餘額達11.72兆元，再創歷史新高，但成長速度已明顯放慢。今年前四月購屋貸款年增率僅4.5%，相較去年同期高達9.4%的增速，幾乎直接腰斬。
建築融資4月餘額約3.45兆元，年增率僅0.4%，創今年以來低點，也遠低於去年同期3%以上的成長幅度。建商推案、購地與資金擴張態度已轉趨保守。
徐佳馨指出，央行過去一年多的第七波信用管制，確實已開始發揮效果。市場資金動能明顯降溫，投資型買盤退場最為明顯，市場已從過去「資金驅動」轉向「需求驅動」。成交量萎縮，就是信用管制發酵最直接的結果。
不動產放款占比下降，鬆綁訊號浮現？
4月不動產放款占總放款比率已降至35.42%，低於央行祭出第七波信用管制前的水位，更回到2020年房市剛起漲時期。今年3月理監事會，央行已率先針對自然人第二戶貸款成數，從5成微調至6成，被市場視為「試探性鬆綁」訊號。
但徐佳馨認為，距離真正全面退場，恐怕還有一段距離。高價住宅、第三戶以上貸款、建商餘屋貸款等限制仍相當嚴格，代表央行對投資型需求依舊高度戒備。目前房價修正幅度有限，若過早鬆綁，恐怕再次刺激市場預期心理。
她直言，央行現在的難題是：房市已經降溫，但還沒冷透。 持續高壓管制，恐讓交易量探底、建商資金壓力升高，引發不利金融穩定的效果；但太快鬆綁，又可能讓市場重回炒作循環。
房市進入「量縮價撐」階段，風險正在累積
徐佳馨分析，目前房市最明顯的特徵是進入「量縮價撐」格局。成交量大幅萎縮，但價格修正幅度不如預期，原因在於市場並未出現大規模資金斷裂。過去幾年房市大漲，許多建商與高資產族早已累積大量獲利，加上失業率仍低、股市資金仍多，未出現過去金融風暴式的恐慌賣壓。
但風險正在累積。若未來景氣放緩、出口轉弱、股市修正，或銀行進一步收緊授信，部分高槓桿區域仍可能出現價格補跌壓力，特別是近年供給量大的重劃區與投資客比例偏高區域。
下半年三大觀察指標
徐佳馨認為，下半年房市是否進一步轉弱，關鍵將觀察三大指標。
第一，房貸逾放與催收狀況。近期住宅貸款催收金額已明顯增加，若法拍量同步上升，代表市場壓力開始從「交易面」轉向「財務面」。
第二，建商資金壓力。建商餘屋去化速度、土建融還款狀況，將決定建商是否被迫降價求售。
第三，央行是否持續維持信用管制。若進一步鬆綁，市場可能迎來短暫喘息；若維持現狀甚至收緊，房市將繼續探底。
徐佳馨認為，現階段央行最希望看到的是「房市軟著陸」——既不希望房價失控，也不願市場硬著陸衝擊金融體系。但在房價仍高、民怨仍深、銀行風險仍在的情況下，央行接下來的每一步，都將成為市場高度關注的政策風向球。
M編：鬆綁會來，但不是現在
房市確實降溫了，但「量縮價撐」的格局對央行來說還不夠。真正的鬆綁訊號，可能要等到「價格也開始鬆動」的時候。在此之前，央行更可能採取「微調」策略，像3月那樣小幅度鬆綁第二戶貸款成數，而不是全面退場。
對自住客來說，現在不是追價的時候，但也不是完全不能買。重點在於：挑對產品、算好負擔、留足現金流。 市場不會永遠冷，也不會永遠熱，關鍵是你有沒有準備好。
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