都更獎勵擴大：都市更新與危老重建的新契機
隨著台灣都市發展日趨成熟，老舊建築物的安全與居住品質成為社會關注焦點。內政部提出《都市更新條例》第65條修正草案，放寬容積獎勵適用範圍，並研議危老條例的後續政策方向，為都市更新與危老重建注入新動能。本文將深入探討政策修法內容、容積獎勵擴大效應、危老重建期限延長影響，並透過實際案例與市場趨勢分析，提供未來挑戰與建議，展望台灣都市再生的新未來。
1. 放寬容積獎勵適用範圍
修法內容：
內政部提出《都市更新條例》第65條修正草案，將容積獎勵適用範圍擴大至「實施容積管制前已申請建造執照」的建築基地。
原規定僅適用於實施容積管制後（1983年以後）的建築基地。
修法後，1964年至1983年間取得建照的6層樓以上合法建築物，也可申請容積獎勵。
受惠對象：
全國8,216棟6層樓以上合法建築物，約27萬戶受惠。
主要集中於雙北、台中、高雄等都會區的老舊公寓。
政策效益：
提高地主與建商參與都更意願，加速老舊建物重建。
改善都市景觀與居住安全，降低地震災害風險。
2. 危老條例期限延長效應
現行期限：
危老重建申請期限至2027年5月31日，期間內申請者可享有最高40%的容積獎勵與稅賦優惠。
政策方向：
政府正研議危老條例的後續政策，可能方向包括：
延長申請期限：評估是否延長至2030年，以持續推動老舊建物改建。
調整獎勵機制：針對小型基地或弱勢社區，提供額外容積獎勵或補助。
整合公辦都更：結合公辦都更資源，擴大危老重建量能。
市場影響：
2025年後，危老重建案量可能趨緩，建商轉向整合難度較低的基地。
政府需透過政策誘因，維持危老重建動能。
3. 容積獎勵擴大與危老重建的比較
都市更新
申辦條件：6樓以上合法建築物（1964年後取得建照）
容積獎勵：最高50%（含時程、規模、綠建築等獎勵）
稅賦優惠：重建期間地價稅與房屋稅減免，完工後減半2年
申請期限：無明確期限
整合難度：需取得多數所有權人同意，整合時間較長
危老重建
申辦條件：30年以上老舊建物，無最小面積限制
容積獎勵：高40%（含時程、耐震、規模等獎勵）
稅賦優惠：重建期間稅賦全免，完工後減半2~12年
申請期限：2027年5月31日截止（可能延長）
整合難度：需全體所有權人同意，小型基地較易整合
4. 實際案例與市場趨勢
台北市大安區都更案
透過容積獎勵擴大，將6層樓老舊公寓改建為12層樓住宅大樓，地主分回比例提高至70%。
台中市西區危老案
基地面積僅50坪，透過危老條例重建為5層樓電梯華廈，容積獎勵達35%。
5. 未來挑戰與建議
挑戰：房市景氣波動影響重建意願。
小型基地整合難度高，地主與建商分回條件落差大。
公部門資源有限，難以全面推動都更與危老重建。
建議：政府應提供更多誘因（如稅賦減免、低利貸款），鼓勵民間參與。
強化專業機構（如住都中心、建經公司）角色，協助整合與執行。
推動社區教育，提升民眾對都更與危老的認知與參與意願。
【M傳媒】政策修法與容積獎勵為都市更新與危老重建注入動能。然而，如何平衡地主、建商與公共利益，仍是未來政策推動的關鍵挑戰。建議相關單位持續優化法規與執行機制，以實現都市再生與居住安全的目標。
圖片來源 台北市政府
