泰國房市陷1997年以來最長寒冬 天量庫存與高利率壓垮「百年最糟市場」 | M傳媒
【M傳媒房產中心】
曼谷素坤逸路上，嶄新公寓的銷售看板褪色已久，工地圍欄後空無一人，這場從曼谷延燒至全國的房市寒流，已讓40萬套住宅失去買家，被當地金融巨頭稱為「百年來最糟的狀況」。
觸目驚心的數字：40萬套住宅無人問津
泰國房地產市場正遭遇自1997年金融危機以來最嚴重的衰退。
這場危機最直觀的體現，是全國未售出的住宅存量已衝破40萬套大關。其中，僅曼谷及其周邊地區的滯銷公寓就高達約22萬套。泰國房地產事務局主席、AREA 創辦人索蓬・蓬喬猜（Sopon Pornchokchai）指出，這已成為開發商沉重的財務負債。
這些「賣不掉的房子」正持續產生貸款利息、物業管理成本，並加劇開發商，尤其是中小型建商的流動性風險與債券償還壓力。
泰國大華銀行高層甚至用「百年來最糟糕」來形容這場房市風暴。泰國央行發言人也承認，當前市場問題比以往更糟，是一個結構性難題，遠比疫情期間的短期衝擊更為嚴峻。
開發商被迫「休克式」自保，新建案腰斬
面對天量庫存和急凍的需求，房地產開發商別無選擇，只能進入「長期防守模式」。
作為市場信心的風向標，新建案推出量急劇萎縮。世邦魏理仕（CBRE）數據顯示，2025年前三季，曼谷僅推出約1.37萬套新公寓。這對比2014至2024年期間年均約5.2萬套的供給量，縮減超過七成。
這並非市場需求回歸的信號，而是開發商在「蓋一間、虧一間」的現實下，被迫採取的休克式防禦策略。分析師預測，這種收縮將持續數年，到2027年，曼谷年度新公寓供給量可能驟降至僅約1萬套。
升息與高債務：壓垮市場的最後兩根稻草
泰國央行（BOT）的政策轉向是觸發危機的關鍵導火索。短短一年內，政策利率從歷史低點0.5%急升至2.5%，導致房貸利率飆升。
這使得在低利率時代快速擴張、高度槓桿化的開發商措手不及，購房者的借貸成本也大幅增加。與此同時，銀行因不良貸款率攀升而全面收緊信貸，審核標準變得極其嚴格，預計2025年泰國房屋抵押貸款總額將首次出現負成長。
更深層的結構性問題是泰國家庭早已不堪重負的債務。根據最新數據，泰國家戶債務占GDP比重長期居高不下，目前仍在約87.7%的高位。一項2025年的調查更顯示，戶均債務已高達74萬泰銖，較去年激增22%。在收入增長乏力的背景下，高昂的債務嚴重侵蝕了民眾的購房能力。
復甦遙遙無期：結構性衰退與低成長困境
多重壓力下，市場普遍認為這次衰退已非普通的週期性調整，而是一場需要多年消化過剩供給、重整產業結構的漫長過程。
更宏觀的經濟背景也不容樂觀。國際貨幣基金組織（IMF）預測，泰國2026年的經濟成長率僅為1.6%，這反映了其面臨的出口競爭力下降、內需疲弱等深層結構性問題。
在整體經濟缺乏強勁動能的情況下，房地產市場更難找到復甦的支點。泰國商傳媒援引專家分析指出，市場恐將進入3至5年的「冰封調整期」。
市場分歧與未來出路：撿便宜還是踩陷阱？
在整體慘淡的市況中，市場觀點出現明顯分歧。部分觀點認為，這對現金充裕的國際投資者而言，可能是低價切入核心地段的「撿便宜窗口」。同時，曼谷黃金地段和優質租賃市場的需求仍相對穩健，顯示市場正走向分化。
但悲觀的警告聲更為響亮。CIMB泰國銀行經濟學家指出，若開發商為求生而掀起「價格戰」，可能嚴重破壞家庭財富效應，進而衝擊整體消費與經濟，其影響將遠比汽車市場更嚴重。對大多數普通買家而言，當前中低價位產品去化停滯，誤判進場時機可能意味著陷入流動性極低的「價值陷阱」。
市場將密切關注泰國政府是否會出臺強有力的刺激政策，例如放寬外籍買家限制。然而，在民粹壓力與經濟現實的拉扯下，任何政策紅利能否及時到位並扭轉乾坤，仍是巨大的未知數。
泰國房地產業正在為過去低利率時代的過度擴張付出代價。從曼谷到全國，這場由天量庫存、高利率、高家庭債務和低經濟增長交織而成的風暴，遠未看到盡頭，只留下40萬套空置的房屋，靜待一個遙不可知的春天。
