營建F4配息大放送，殖利率最高近10%！這波甜頭能撐多久？
M傳媒房產中心／M編
興富發、華固、遠雄、長虹，這四家被市場稱為「營建F4」的指標建商，最近董事會陸續通過大方配息，現金殖利率動輒6%起跳，最高逼近10%。在一片冷清的營建股中，高殖利率確實吸睛，部分買盤也看好這幾家公司未來幾年的完工交屋量，認為業績延續性夠強，紛紛進場卡位。
但投資看的是未來，不是過去。這些配息，反映的是去年或更早的銷售成績，真正的考驗才剛要來。建商這樣的成績，到底能持續多久？
配息大方，來自過去幾年的預售成績
興富發去年EPS只有2.10元，但董事會決議配發現金股息4元，配發率超過190%，現金殖利率以4月30日收盤價40.15元計算，高達9.96%。華固去年EPS 10.15元，配發現金股息8元，殖利率6.35%。遠雄EPS 7.45元，配息5.5元，殖利率7.99%。長虹EPS 6元，配息5.5元，盈餘配發率高達91.7%，殖利率7.07%。
為什麼EPS不高還能配這麼多？答案很簡單：建商的獲利是「先售後認」。現在配出去的現金，來自過去幾年在房市多頭時期賣掉的預售案，工程完工、交屋入帳後，現金一次回收。董事會看到未來幾年還有大量建案陸續完工，現金會持續進帳，所以才敢超額配息。
能見度夠高，但「完工」不等於「入帳」
從各公司的展望來看，未來幾年的能見度的確不差。興富發2025年起完工交屋量預估將明顯攀升。華固2025年預計有283億元完工量，2026年102億元，2027年更挑戰457億元的史上最高。遠雄2025年完工量約368億元，2026年296億元，2027年273億元。長虹未來幾年也手握千億潛在案量，光是商辦就有三筆約263億元將陸續完工。
但關鍵字是「預計」和「完工」。完工不保證一定能順利交屋入帳。央行第七波信用管制雖然在2025年底出現鬆綁訊號，但銀行放款仍相對保守，交屋排撥的狀況能不能完全解除，還是一個變數。
2026年之後，誰來接棒？
更核心的問題是：這些完工量，反映的是2021到2023年房市多頭時期的預售成績。當時市場熱、買氣旺，建商賣得順，現在才陸續進入入帳高峰。
但2024年下半年起，房市急凍，買氣大幅萎縮。這意味著，2026年、2027年之後，建商要面對的是一個完全不同量級的市場。現在帳上的高配息、高現金流入，是過去多頭時代的「遺產」。等到這批高毛利建案陸續消化完畢，下一批接棒的建案，售價能不能維持、銷售率能不能達標，才是真正的考驗。
商辦能補上住宅的缺口嗎？
F4其實早就看到這個問題，所以近兩年紛紛轉向商用不動產市場。興富發2026年推案有八成七都是商辦，包括總銷近296億元的「國家壹號廣場」、427億元的「惠國90」等。華固的「華固時代置地」、「華固中央置地」兩大商辦案量超過200億元。長虹的「雲創科技大樓」、「長虹ICT商辦大樓」等也都是百億級大案。
打炒房「管住不管商」，加上半導體、AI產業擴廠需求，讓商用不動產成為F4的避風港。輝達、台積電的建廠需求，更直接帶動北士科、南港、台中等地的商辦買氣。只要科技業擴張趨勢不變，商辦的需求基本盤就還在。
但商辦市場也不是沒有風險。一旦經濟反轉、企業縮編，商辦需求會瞬間萎縮。加上2026年後大量商辦供給一次釋出，會不會從「供不應求」變成「供過於求」，也是需要觀察的變數。
M編總結
營建F4未來兩三年的成績單，能見度確實不差，高配息也有基本面支撐。但這些數字，說的是「過去」的銷售成績，不是「未來」的保證。關鍵的時間點在2026到2027年。當這波交屋高峰消化完畢，市場能不能回溫、商辦能不能成功補上住宅的缺口，才是決定這些建商能不能繼續維持高配息的真正考題。
營建股的財報是「時間旅行」，買的是過去、賣的是未來。看懂時間差，你才知道這班車要坐到哪一站下車。
