高雄房價要噴了！容積新制砍3倍優惠 專家：成本暴增恐轉嫁購屋族
高雄市容積移轉制度正迎來重大變革，過去建商以低廉成本取得容積的時代即將結束。隨著新制逐步實施，從公告土地現值改按土地市價計算容積代金，到限縮公共設施土地捐贈比例，再到軌道站體周邊全面適用新規，高雄房地產開發成本將進入新一波上升周期，對未來房價產生深遠影響。
高雄容積移轉制度的變革可分為三個階段推進：
首先是接受基地以折算繳納代金取得容積移入的方式，從公告土地現值全面改以土地市價計算；其次是限縮使用公共設施土地捐贈、抵換的比例；最後則是新制將全面適用到高雄捷運、輕軌及鐵路地下化等所有軌道站體。
這三項變革將徹底改變建商取得容積的成本結構。
關鍵在於公告土地現值與實際市價的巨大落差。根據業界估算，公告土地現值僅約土地市價的30%到40%，改採土地市價折算容積代金後，取得成本將增加3倍左右。這種變化將直接影響開發商的利潤結構和推案定價策略。
新舊制轉換的過渡期
在制度轉換過程中，市府曾允許建商「二擇一」，可選擇最高100%採用捐贈公設地抵換移入容積，也可選擇全部以接受基地的土地市價折算繳交代金，或不同比例的混搭模式。然而，根據高雄都發局統計，新制實施以來申請的63案中，僅有一案選擇繳納代金方式，其餘均選擇低成本的捐贈公共設施保留地。
這種現象反映出建商在過渡期的理性選擇行為，但也加速了制度的進一步調整。業界預期，在明年滾動檢討時，軌道各路線可能比照輕軌和台鐵地下化站體的新制度，關閉可100%採用捐贈公設地折換容積的選項。
高雄輕軌和台鐵地下化的軌道站體容積取得方式，已於今年8月底通過都市計畫審議。新制規定最少50%需以土地市價計算價金，其餘方可採用公設地捐贈抵換「增額容積」。都發局表示，相關要點的修訂作業完成後，新制可望在今年底前生效執行。這項變革對不同區域的影響程度各異。捷運站體周邊一定範圍內的建地首當其衝，自2024年11月7日生效實施改按土地市價計算。而這些區域往往是房市熱點，容積成本上升將直接推升推案價格。
容積取得成本大幅增加，將對高雄房市產生深遠影響。短期內可能出現建商搶搭舊制末班車的現象，加速容積移轉申請；中期而言，開發成本上升將反映在房價上，特別是在捷運站周邊等容積獎勵重要的區域；長期來看，則可能促使建商調整開發策略，轉向更有效率的空間規劃與產品定位。對消費者而言，這意味著未來購屋成本可能進一步提高。但從另一個角度來看，這也有助於抑制過度開發，促進更合理的土地利用，對城市長遠發展具有正面意義。
高雄容積移轉制度的變革標誌著城市發展進入新階段。從過去偏重開發量擴張，轉向更注重品質與合理性的發展模式。雖然短期內會帶來成本上升的陣痛，但長期而言有助於建立更健全的房地產市場機制。開發商需要適應新的成本結構，消費者則需對未來房價變化有合理預期，共同迎接高雄城市發展的新時代。
