4月房貸餘額續創新高！央行打臉：不是房市回溫，是「交屋潮＋低基期」撐場

文／M傳媒房產中心 M編

中央銀行公布4月消費者貸款與建築貸款餘額，房貸餘額上升474億元至11兆7,215億元，續創歷史新高，年增率小幅回升至4.5%。數字看起來好像有點起色？但央行官員直接打臉：不是房市回溫，是交屋潮＋低基期效應，「整體軟著陸基調未變」。

房貸餘額上升，不代表買氣回來了

央行官員解釋，4月房貸餘額年增率小幅回升，主要有兩個原因：

第一，4月有一波交屋潮，過去幾年預售的案子陸續完工過戶，自然會帶動房貸餘額增加。

第二，去年4月美國推出關稅政策，全球市場震盪，導致房市間接受衝擊，基期較低。年增率回升只是「算起來變高」，不是「買氣變好」。

央行官員強調，拉長來看，房貸餘額年增率仍維持下降趨勢，從2024年9月高點11.26%一路下滑，去年11月已跌破5%，4月4.5%，後續預計仍持續向下放緩，逼向2017年12月的4.44%。整體房市仍是盤整階段，沒有出現扭轉訊號。

建商縮手！建築貸款年增率0.48%，創近四月新低

房市軟著陸的另一個證據，是供給面的建築貸款（土建融）。4月餘額降至3兆4,577億元，單月再下滑152億元，年增率僅剩0.48%，創近四月新低。

回顧2021年初，建築貸款年增率還有18%左右的高速成長，一路下滑至2023年初跌破雙位數，2025年更一度落入負成長。去年第四季以來大致維持在0～1.5%區間，建商態度依舊保守。

央行官員分析，建築貸款長期趨勢來看仍是下降，建商開案量驟減，仍維持審慎觀察態度。雖說商辦、廠辦在AI產業帶動下保有熱度，為建築貸款提供一定支撐，但住宅市場的供給端明顯熄火。

六都買賣移轉棟數創8年同期新低

從六都買賣移轉棟數來看，4月總量為1萬5,685棟，月減14.2%、年減7.1%，創下近8年同期新低；累計今年前4月六都交易量為6萬2,687棟，較去年同期減少3.4%。央行官員直言，整體買氣仍處於低檔。

新青安占比升至13.62%，7月將退場

市場關注今年7月將退場的新青安房貸。根據央行統計，4月新青安房貸餘額增加至1兆5,965億元，占整體房貸餘額比重升至13.62%。

央行官員說明，新青安比重上升，主要是整體房市偏保守，大部分都以自住剛性需求為主，導致新青安房貸增幅大於整體房貸。另根據財政部統計，今年4月新青安受理戶數3,880戶、月減19%，受理金額324.38億元，同樣較3月衰退19%，顯示新青安申請熱度也在降溫，房市回歸自住需求。

不動產貸款占比探低，低於信用管制前水準

央行公布的另一項數據也佐證房市降溫。4月全體銀行不動產貸款占總放款比率降至35.42%，不僅連續三個月低於36%，更下探2020年7月以來新低，且已低於央行啟動第七波選擇性信用管制前的水準。

央行分析，除信用管制逐步發揮效果外，AI產業景氣持續升溫帶動企業資金需求強勁，整體放款餘額擴大也是重要因素。不動產貸款占比持續走低，房市資金動能明顯降溫。

M編：量縮價盤整，軟著陸不是V型反轉

央行官員說得很清楚：「回推到2023年以前，目前房市數據並未過度低迷，只是回歸正常表現」。房貸餘額增速已連續6個月低於5%，建築貸款年增率僅剩0.48%，六都交易量創8年同期新低——所有數據都指向同一個結論：房市正在軟著陸，不是V型反轉。

4月房貸餘額回升，別被數字騙了。交屋潮只能撐一時，低基期效應過了就會消失。真正的關鍵是：建商不推案、民眾不買房、房貸增速持續放緩。

央行目標仍是房市軟著陸，選擇性信用管制會持續滾動檢討。短期內不要期待房市會突然回溫，也不要期待房價會崩盤，軟著陸的意思是：慢慢跌、慢慢修、慢慢等。

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