停車位種類與產權｜法定、增設、獎勵車位差在哪　登記方式決定買賣權利

文／賣厝阿明 知識＋

買房看車位，不能只分平面、機械。

平面車位、機械車位，是停車設備與使用型態；法定停車位、自行增設停車位及獎勵增設停車位，則是依建築法規與核准設置來源區分。

阿明提醒，真正影響日後買賣、出租及使用權利的，是建照核准性質、地政登記方式，以及車位屬專有部分還是共有部分。

同樣是地下室平面車位，權利型態可能完全不同。

法定停車位原則屬共有部分

法定停車位，是建築物依用途及樓地板面積依法必須設置的停車空間。

依現行公寓大廈與土地登記實務，法定停車空間原則上屬於共有部分，並以約定專用方式提供特定住戶使用。

因此，法定車位通常不是一個可以任意拆開出售的獨立不動產。

即使同一棟大樓住戶之間想交易法定車位，如果沒有連同專有部分一起移轉，仍會受到《民法》第799條第5項「專有部分、共有部分與基地權利不得分離移轉」的限制。

實務上較常見的是調整車位約定專用權，而不是直接把共有部分所有權單獨過戶。

自行增設車位依登記型態判斷

自行增設停車位，是建商在法定最低停車數量之外，自行增設的停車空間。

這類車位可能登記為專有部分，也可能列為共有部分，必須回到建造執照圖說與第一次登記資料確認。

符合專有部分登記條件、具有獨立建號及所有權登記者，原則上可依其權利內容辦理移轉；如果是共有部分，則會受到共有部分及主建物移轉關係限制。

獎勵增設車位要看核准年代與使用條件

獎勵增設停車位，是依當時適用的建築或地方獎勵規定設置的停車空間。

部分早期制度為增加公共停車供給，會提供樓地板面積、高度或其他建築獎勵，並要求車位供公眾營業使用。

例如部分地方早期規定，就要求獎勵增設停車空間單獨編建號，並依停車場法對外開放營業。

但這類制度會因年代、縣市與當時法規不同而有差異。

因此，看到「獎勵車位」三個字，還要進一步查建照、使用執照及登記資料，不能直接認定一定可以自由出售或只供住戶使用。

登記方式決定車位能否單獨交易

停車位交易時，可以先把權利分成兩種。

專有部分車位

具有獨立建號與所有權登記，原則上可依登記權利及法規辦理移轉，但仍要確認使用執照、規約與原核准條件。

共有部分車位

車位權利附在共有部分持分內，再透過規約、分管協議或約定專用方式，由特定住戶使用。

這類車位通常不能把共有持分任意從主建物拆開出售。

《土地登記規則》第81條規定，區分所有建物共有部分可依用途及使用性質另編建號，但不另發共有部分所有權狀，而是在各專有部分權狀中記載建號、面積及權利範圍。

權狀有車位編號不等於獨立產權

很多買方看到權狀或契約上寫著「B2、15號車位」，就認為自己擁有15號車位的獨立所有權。

這兩件事要分開看。

車位編號可能只是約定專用位置，真正產權仍然是共有部分持分。

交易前最好調閱：

建物登記謄本、共有部分建號、權利範圍、建造執照圖說及社區規約。

再確認該車位究竟屬專有部分、共有部分，還是共有部分中的約定專用位置。

預售屋契約必須寫明車位性質

內政部現行預售屋定型化契約要求，停車位應載明：

法定、自行增設或獎勵增設停車位。

以及：

樓層、平面或機械型式、編號、長寬高、面積，以及有無獨立權狀。

如果停車位位於共有部分、沒有獨立權狀，契約還必須列明停車空間面積的計算方式，以及該面積占共有部分總面積的比例。

內政部也明確說明，這裡的停車空間面積，是車位、車道及其他必要空間的合計，不等於地上畫線停車格本身的實際面積。

買車位先確認5項資料

買車位前可以確認：

一、建照與使用執照記載的車位性質。

二、建物謄本中的建號、共有持分與所有權登記。

三、車格位置、長寬高及實際進出動線。

四、社區規約、分管協議、約定專用及管理費。

五、抵押權、移轉方式及相關稅費。

阿明總結

停車位最容易產生交易糾紛的地方，就是把「可以停」和「擁有所有權」混在一起。

法定、自行增設與獎勵增設，代表建築法規上的設置來源；專有部分、共有部分及約定專用，才真正影響產權與買賣方式。

買車位時，至少要同時查清楚三件事：

建照核准性質、地政產權登記、社區實際使用權。

三者一致，未來停車、出租與出售時才比較不容易產生爭議。

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