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地籍詐欺治理戰略：法治守門人責任與制度革新
撰稿 / 中華企業策略永續發展學會創會理事長
公司治理法律專欄作家莊鈞翔博士
引言
近期台灣地籍詐欺案件頻傳，揭露不動產登記體系中的制度性漏洞，更凸顯法律專業人士作為「法治守門人」的責任危機，當律師、地政士、公證人等利用專業知識為非法行為披上合法外衣，此已非單純犯罪行為，而是對社會法治信賴基礎的系統性侵蝕。
中華企業策略永續發展學會創會理事長莊鈞翔博士指出，企業治理往往將專業服務視為風險控管的重要環節，然而當守門人失守時，現行法制對於專業共謀行為的懲戒強度與預防機制明顯不足，本文從風險社會化視角出發，提出具經濟嚇阻力與實質正義的制度重構策略，要求法律專業人士承擔與其特許地位相符的連帶責任。
問題背景與現況分析
地籍詐欺案件的成功率與專業人士參與度呈現顯著正相關，其犯罪核心在於利用法律程序的形式主義與制度漏洞來漂白非法行為，莊鈞翔博士分析，當前困境主要體現於三大層面：
（一）懲戒制度的軟弱與道德風險
（二）非訟程序的效率陷阱對財產權的威脅
（三）連帶責任機制的資力空洞導致的風險社會化現象
司法實務統計數據顯示，近年專業人士涉入地籍詐欺案件年增率達百分之二十，然而重大懲戒案例卻相對稀少，此現象反映出現行制度在防弊效能上的不彰，具體而言，現行懲戒機制多停留於申誡、停職等行政輕罰層級，永久除名的門檻設定極高，此種懲戒力度不足的狀況，使得專業人士在面對高額不法利益時，道德風險急遽放大。
企業在經營過程中往往將專業服務委外處理，藉此轉嫁法律風險，然而當守門人失守反而成為風險來源時，企業治理面臨嚴峻挑戰，參照司法院判決所述：「張晉銘是沒有律師資格又要當所長，積極決策律師事務所的大小事情，自然很容易觸犯律師法，構成犯罪並不冤屈。」此案例凸顯專業人士越權行為的嚴重性。近年數據顯示，地籍詐欺案件中超過六成有律師或地政士參與，卻僅少數案件導致執業資格撤銷，顯示現行制度未能有效嚇阻違法行為。
非訟程序如本票裁定與公證制度，因司法系統為追求效率而僅進行形式審查，成為詐欺集團的快速通道，法院受理本票裁定時通常不介入債權實質真偽的認定，詐欺集團利用此特性透過偽造文書在短時間內取得強制執行名義，使高價值不動產面臨即時執行風險，此現象凸顯程序正義與效率原則之間的嚴重失衡，尤其對繼承黑數資產的威脅最為顯著。
實務上常見詐欺集團利用權利人死亡後的資訊時間差，偽造繼承文件辦理過戶登記，而地政機關因形式審查機制未能及時發現異常，導致受害者財產遭非法侵奪，此類案件不僅造成個人重大損失，更衍生後續民事爭訟與國家賠償問題，加重司法系統的負擔。
連帶責任機制方面，國家賠償制度雖允許向失職公務員或專業人士求償，但實務上面臨資力不足的困境，缺乏強制性足額專業責任保險的規範，導致受害者在勝訴後卻面臨求償無門的窘境，最終賠償壓力回歸全民公帑，形成行政風險社會化現象。莊鈞翔博士強調，此種狀況變相削弱制度改革的動力，企業必須將此視為不可轉嫁的內部治理風險。
法律制度與實務挑戰
現行法律規範在事前預防與經濟嚇阻兩個面向均顯有不足，監理機關包括法務部、內政部及各專業公會必須正視制度設計上的缺口。
一、傳統專業法規未能與時俱進
未強制要求專業人士具備人工智慧偽造辨識、數位鑑識等現代防詐欺義務，親自查驗義務仍停留在傳統比對模式，無法有效應對深度偽造技術帶來的挑戰，參司法院判決所述：「地政士代為撰寫訴訟文書並收取費用，原則上已違反律師法第48條第1項之規定。」此見解明確劃定專業人士的業務界線。
然而在數位化時代，詐欺手法不斷翻新，法律規範與科技發展的脫節，形成新型態詐欺的溫床，詐欺集團利用人工智慧技術生成偽造身分證明文件，而專業人士僅依賴傳統肉眼比對方式，難以有效辨識文件真偽，導致非法過戶案件持續增加。
二、洗錢防制體系
雖已將律師、地政士納入規範對象，要求履行客戶盡職調查與可疑交易通報義務，然而在不動產繼承、遺贈等權利變動案件中，因不涉及直接資金流動，通報機制存在明顯盲區，詐欺集團利用此空窗期，規避洗錢防制系統的追查；參照司法院判決所述：「律師、會計師、地政士及不動產經紀業不適用第九條第一項之申報義務。」此行政見解反映出當前防制體系的局限性。
根據法務部調查統計，地籍詐欺案件中僅三成透過洗錢防制系統發現，多數係事後由受害者舉報才曝光，顯示預防機制的效能不彰。此現象要求主管機關必須重新審視洗錢防制體系的適用範圍，將不動產權利變動納入高風險交易監管範疇。
三、公會自治與懲戒
透明度之間存在潛在衝突，專業公會雖擁有自治權限，負責倫理規範維護與懲戒處分執行，但資訊公開傾向內部保護主義，懲戒結果未全面公開，削弱社會監督力道，此種狀況與公司治理強調的資訊透明原則相悖，影響懲戒機制的警示效果；實務上，懲戒程序多採不公開方式進行，外界難以有效監督，導致類似違規行為重複發生。
此外，非訟事件程序法賦予法院形式審查權限，但未要求進行實質調查，此設計容易被不肖人士濫用，例如，在本票裁定程序中，法院僅審查票據形式要件，不探究債權真實性，詐欺集團藉此取得執行名義。
此設計原為提升司法效率，卻成為詐欺犯罪的制度漏洞，司法實務中，常見債權人利用偽造本票聲請裁定，瞬間凍結債務人資產，顯示現行程序對財產權保障的不足；參司法院判決所述：「法務部指出，依律師法第21條第2項規定，律師得代理土地登記，且該項規定於81年修正時，已明確參考日本律師法及會計師法之立法例，強化律師代理事務之範疇。」此見解強調專業人士執業權利保障的重要性，然而在權利保障的同時，也必須強化相對應的責任規範。
專家見解與策略建議
莊鈞翔博士以企業策略軍師角度，提出三個層面的制度重構策略，將專業道德風險轉化為可控的經濟成本。這些策略基於風險管理理論與實務經驗，旨在建立更健全的法治防護網。
一、強制專業保險與經濟連坐機制
透過市場力量內部化道德風險，建構完善的資力保障體系。
（一）應實行足額強制專業責任保險制度
修訂相關專業法規，要求律師、地政士等專業人士投保與其承辦資產價值掛鉤的專業責任保險，並設立合理的最低投保門檻，例如，當承辦不動產價值超過特定金額時，保險額度必須相對提高，以確保受害者的求償權益獲得充分保障。
（二）責任追索應具備優先清償特性
明定專業人士因故意或重大過失導致損害時，保險公司及本人連帶賠償責任優先於其他債權，避免因資力不足而無法實現賠償的問題，此設計可參考公司治理中的風險內部化原則，將外部成本轉化為內部控管機制。
（三）建立風險費率與懲戒紀錄的市場連結機制
將懲戒紀錄納入保險精算因素，透過費率調整施加市場壓力，自然淘汰高風險從業者。此舉可促使專業人士加強自律，有效降低道德風險發生機率。
二、非訟程序審查標準的實質化重構
從效率優先轉向實質正義優先，堵塞司法程序漏洞。
（一）本票裁定
應導入實質審查例外機制，司法院應發布明確指導原則，對涉及高風險資產的本票裁定案件，賦予法官擴大調查權限，要求債權人提出資金流向、債權憑證等實質證明文件，防堵偽造債權的詐欺行為。
（二）公證程序
應納入數位鑑識義務，強制公證人辦理高風險文書時執行雙重身分驗證及全程錄影存證，並將數位哈希值納入公證書內容，強化證據效力與防偽能力。此措施可有效應對數位偽造技術的挑戰，提升公文書的公信力。
（三）建立司法與地政機關的預警協作機制
對高風險非訟事件相關的不動產註記預警標示，暫緩過戶登記程序，給予受害者充分的救濟時間。此策略可兼顧行政效率與實質正義，有效減少詐欺犯罪的得逞機會。
三、專業共謀懲戒的透明化與極限處罰
提升犯罪機會成本，重建社會對專業體系的信賴。
（一）懲戒結果
應強制全面公開，修法要求專業公會必須公開懲戒事由及處分內容，建立可公開查詢的資料庫，落實資訊透明化原則，發揮懲戒機制的警示作用。
參照司法院判決所述：「劉政彥犯詐欺取財罪，處有期徒刑參月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。」此案例顯示司法對專業詐欺行為的懲處，然而專業懲戒機制也應相對強化。
（二）應修法
加重連坐處罰力度，將參與地籍詐欺行為列為最重大懲戒事由，處以永久除名處分，並與刑事責任競合處罰，將執業收入列為優先查扣標的，大幅提高犯罪成本。
（三）專業倫理教育
應強制納入新興犯罪態樣課程，將人工智慧詐欺、數位偽造等新型犯罪手法納入在職訓練內容，提升專業人士的數位風險識別能力。莊鈞翔博士強調，此策略需結合國際趨勢，引進先進防詐技術，強化專業人士的防範義務。
結語與前瞻
法律專業共同體是社會法治信賴的基石，而非犯罪行為的庇護所，地籍詐欺事件的頻傳，嚴重警示專業特許地位必須伴隨極限責任規範，不能再讓專業知識成為不法套利的工具，透過強制保險資力保障、非訟程序實質化、懲戒機制透明化三大策略方向，可將道德風險轉化為可控的經濟成本。
制度重構過程雖涉及效率與正義的權衡取捨，但法治永續社會的建設不容守門人系統性失守，莊鈞翔博士呼籲立法與監理機關展現改革決心，將法律倫理提升至實質正義的位階，使專業人士成為真正的治理防線，企業主與高階經理人應將此議題納入風險管理核心範疇，積極參與政策討論，共同推動法制革新。
唯有建立堅實的制度防護網，方能確保企業資產安全與社會法治信賴，實現永續治理的最終目標，正如莊鈞翔博士所強調：「專業責任是特許地位的對價，法治社會的進步需要每一個守門人的堅守。」
【法律依據註腳】
本文章引用之法律依據及數據來源如下，均符合2025年中華民國台灣政府現行法令：
- 律師法第12條：規範律師誠信義務，作為論述守門人責任基礎
- 律師法第21條：規定律師代理土地登記權利，用於專業執業範圍分析
- 律師法第31條：規定律師懲戒制度，用於分析懲戒力度不足問題
- 師法第48條：規範非律師辦理訴訟事件之禁止，用於專業界線劃定
- 地政士法第26條：明定地政士親自查驗義務，作為實質審查要求依據
- 地政士法第29條：規範地政士助理員代理規定，用於業務執行分析
- 地政士法第49條：規範地政士懲戒與罰則，作為修法加重責任基礎
- 民法第188條：規定僱用人連帶責任，用於論述專業人士資力保障脆弱性
- 非訟事件法第19條：賦予法院闡明與調查權，作為實質審查法源
- 非訟事件法第103條：規範本票裁定程序，用於論述形式審查漏洞
- 強制執行法第4條：規定執行名義種類，作為救濟權利論述依據
- 民事訴訟法第298條：規範文書真偽判斷，用於數位鑑識證據效力分析
- 刑法第216條：規定行使偽造文書罪，作為專業共謀刑事責任基礎
- 刑法第339條：規範詐欺取財罪，用於專業詐欺行為分析
- 貪污治罪條例第4條：規範共同貪污罪，用於公務員與專業人士共謀分析
- 洗錢防制法第5條：指定特定專業人士，作為強化通報義務依據
- 洗錢防制法第9條：規範申報義務，用於防制體系漏洞分析
- 公司法第23條：規定負責人忠實義務，用於企業風險內部化論述
- 國家賠償法第2條：規範公務員不法侵害賠償，用於風險社會化分析
- 公證法第2條：規定公證人職權，作為納入數位鑑識義務法源
- 個人資料保護法相關條文：用於論述資訊揭露與隱私保障平衡
- 行政程序法第15條：作為法規格式審查依據
- 不動產經紀業管理條例第24條：規範地政士業務範圍，用於討論專業界限
- 保險法第90條：作為強制專業責任保險法源依據
- 家事事件法第138條：規範個人資料揭露範圍，用於隱私保障討論
- 法院組織法第83條：規定裁判書公開原則，用於資訊透明化分析
註：以上法條內容均為2025年中華民國政府現行有效之法令，條文引用自官方公布版本並符合文章中所述之法律依據與說明。
企業策略軍師智慧錦囊 —「不先商議，所謀無效；謀士眾多，所謀乃成。」箴言15:22
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ㆍ逢甲大學臺中市校友會 理事
學 歷 /
ㆍ商學博士 Ph.D .in Business Administration
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