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買方反攻術啟動！看懂降價地圖、抓準屋主鬆手時機的3大心法
【M傳媒房產中心／專題報導】
央行第七波信用管制實施即將滿一年，雖然市場未出現「崩盤式下跌」，但各種降溫訊號已在悄悄浮現。從成交量縮水、賣壓堆積，到價格鬆動、議價空間放大，房市的天平正一點一滴地由賣方轉向買方。這是一場無聲的轉折，卻牽動著所有買賣雙方的心理戰。
特別是在七都之中，一些率先鬆動的區域已經浮上檯面。預售、中古與轉售物件出現讓價潮，甚至連法拍市場都可見資金斷鏈的影子。專家直言，這正是買方可以「抬頭挺胸談價」的時刻，只要眼光準、資金到位，市場盤整期往往就是撿便宜的黃金期。
根據時價登錄數據揭示，限貸令前後七都房價漲跌已出現分歧，新竹縣市與台中市同時在預售與成屋市場呈現下修，成為「雙降區」。成屋市場中僅剩台北市勉力守住小幅漲幅，但整體交易現場的氣氛已轉冷，顯示房市進入結構性盤整。
市場五大鬆動訊號浮現：
第一，待售物件急速攀升。2025年6月七都中古屋待售量突破20萬宅，三個月內增加逾2萬件。
第二，降價個案快速增加，顯示屋主心態轉弱。
第三，議價幅度放大至一成以上，買方主動權提升。
第四，預售案開始出現大規模讓利，帶動周邊新成屋價格下修。
第五，部分投資客資金斷鏈，被迫急售或拋向法拍市場。
地區面上，南部台南、高雄因南科與台積電題材推升過快，如今買氣明顯降溫，價格快速消風。中部則以台中海線與北屯機捷沿線最為顯著，不少新案甚至出現「預售價低於新成屋成交價」的倒掛效應。新竹、桃園則因推案過量與買氣退潮，蛋白區均價出現明顯修正。相對而言，雙北因土地稀缺、生活機能集中，雖有鬆動跡象，但價格仍有基本面支撐。
房仲觀察，賣方端的心態轉變，是這一波市場鬆動的最大推手。
許多屋主原本期待短期獲利，如今資金壓力加重，讓利求售成為唯一選項。成交速度大幅放緩，不少物件掛賣數月無人問津，賣壓急速升溫。另一個值得注意的破口在於2020至2022年間購買預售屋的買方，如今進入交屋與核貸階段，卻遭遇貸款成數不足或資金規劃落差，被迫轉售。這為市場提供了大量「轉單機會」，甚至在法拍市場上，低價物件也逐步浮現。
然而，專家提醒，價格鬆動不等於人人都能撿便宜。
現階段銀行對高總價物件與非核心區貸款趨嚴，自備款比例普遍提高至三至四成。也就是說，真正能把握這波行情的人，必須具備「現金與行動力」。房市正處於一個關鍵拐點。對買方而言，這不是等待房價腰斬的時刻，而是辨識「屋主鬆手」與「區域壓力」的時機。能看懂數據、判斷區段、精準出手的人，才有機會在這場盤整中，找到真正的價值。
專家表示，房市並未崩盤，但確實進入調整階段。
賣方強勢已逐步退場，買方話語權抬頭。這是一場耐心與判斷力的比拼：有人因資金斷鏈被迫離場，有人卻能趁勢進場布局。房市沒有真正的谷底，只有誰能先看清轉折，並且準備好迎接機會。
