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房市交易量崩盤警訊！六都陷「價量背離」困境 專家提三大解方搶救
【M傳媒房產中心／專題報導】
當六都九月建物買賣移轉棟數揭曉，1.6萬棟的冰冷數字不僅月減3.5%，更較去年同期暴跌29.5%，創下近八年同期最低紀錄。這股交易寒流正席捲全台，台北市與高雄市更寫下史上最慘九月，彷彿為房市敲響一記警鐘——這場從去年延燒至今的買氣凍結，似乎還看不到盡頭。
這波房市低氣壓在數據上展現驚人一致性。
六都前三季移轉棟數合計僅15.2萬棟，年減幅度高達27.9%，續創八年來最冷紀錄。細看九月表現，除台北市因新案交屋帶動微增4.2%外，其餘五都全面走衰，新北市與高雄市年減幅更分別重挫38.3%及35.2%。這種全面性的衰退，顯示市場低迷已非區域性問題，而是整體結構性轉變。
深入冰封現象，三大關鍵因素正形成惡性循環。
首先，利率壓力與貸款緊縮成為購屋族的沉重負擔。房市達人 張惠山 分析，當前一般房貸利率寫下16年新高，民眾「就算貸得到，也不見得貸得起」，即使九月房貸水位較前幾個月充盈，自住買方出手仍相對謹慎。
其次，政策效益集中化讓市場動能難以全面擴散。家睦機構 總經理 周起帆指出，近期雖有新青安貸款排除在《銀行法》限制外，以及央行將換屋族出售舊屋期限放寬至18個月等利多，但這些措施多聚焦首購族群，對整體房市量能的提振效果有限。特別是新青安貸款優惠即將在2026年7月屆滿，激勵購屋效果已隨時間逐漸淡化。
最關鍵的癥結仍在於買賣雙方的價格認知落差。群洋集團 副總 王大豪表示，雖然政策鬆綁讓觀望氣氛稍微轉淡，但能否轉化為實際成交，仍需時間檢驗。當前市場普遍期待房價下修，但屋主降價幅度始終未能達到買方期待，導致交易量能持續萎縮。
張惠山 與其被動等待政策救援，不如主動調整市場機制。
建議賣方應正視價格修正的必然性，適度讓利換取成交機會；買方則可把握議價空間擴大的時機，鎖定符合需求的優質物件。主管機關更應思考如何在風險控管與市場活絡間取得平衡，避免過度緊縮扼殺正常交易。畢竟，健康的房市不該是買賣雙方的零和遊戲，而是建立在合理價格與穩定供需的基礎上。當這波調整期過去，我們期待看見的是更透明、更理性的台灣房市新常態。
張惠山(山哥來了)
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