跟著建商學節稅！寶佳土地交易揭「土地vs.建物」拆分藝術 稅負差一倍關鍵在這
【M傳媒房產中心報導】
台中土地市場近日出現一筆神秘交易：寶佳機構以「原價加價12萬元」出售土地，這看似微妙的價差卻在業界投下震撼彈。市場人士分析，這絕非單純的土地買賣，而是建商在房地合一稅框架下的精密稅務布局。背後關鍵在於「先建後售、拆算款項」的財務操作，讓原本可能被課徵45%的個人房地合一稅，有機會透過法人架構降至20%營所稅，節稅幅度驚人。
稅制解析：土地交易的雙軌課稅現實
房地合一稅自2016年實施以來，對個人與法人的土地交易課徵方式截然不同。個人出售持有未滿2年的土地，獲利需併入綜合所得稅，最高稅率達45%；而法人交易則適用20%營所稅，若符合特定條件還可享受未分配盈餘稅減免。
更關鍵的是，若單純出售「素地」，獲利全數計入課稅基礎；但若先行興建房屋再拆為「土地款」與「建物款」出售，建物部分可依實際建造成本計算利得，有效降低稅基。這正是寶佳可能採行的稅務規劃路徑，透過建築開發實質轉換資產型態，創造更有利的課稅條件。
操作關鍵：建照與土建融的時機掌握
業內人士透露，此類稅務規劃成敗取決於兩大要素：建照有效性與土建融清償時機。若建照尚未廢止，且土建融貸款未結清，建商可透過「建物興建成本認列」與「款項拆分計算」重新架構交易本質。
具體操作上，建商先以法人名義興建房屋，將土地價值轉化為「營建開發收入」，此時建物部分的利潤即可適用營所稅率。而土地增值部分雖仍須課稅，但透過合理的成本分攤，整體稅負得以優化。這種手法在業界並非秘密，但需要精準的財務工程設計與法務架構支持。
市場影響：建商策略轉向與投資者啟示
寶佳此舉反映大型建商在房市高原期的策略調整。面對土地成本高漲與稅負壓力，傳統「買地-推案」模式逐漸轉向「資產活化」與「稅務最適化」思維。這也解釋為何近期市場上出現越來越多「合建分售」、「委託開發」等創新交易模式。
對一般投資人而言，這起案例提供重要啟示：單純的土地買賣已難有節稅空間，必須透過「創造附加價值」來優化稅負。例如將土地轉為合建參與、委託開發，或適度進行建築開發，才能在建制內找到合法節稅途徑。
M觀點：稅務規劃的紅線與底線
寶佳案例印證「合法節稅是權利，違法逃稅是禁忌基本原則。當前房地稅制存在三大關鍵啟示：
1. 法人與個人的稅負落差創造合法規劃空間，但必須建立在「實質開發」基礎上，而非虛假交易。
2. 時間點的掌握是節稅成敗關鍵，從建照取得、興建進度到款項拆分，每個環節都影響課稅認定。
3. 稅務與業務的整合已成建商核心能力，單純的土地買賣思維已無法因應當前稅制環境。
對一般地主與投資者的建議是：與其追求「完全避稅」的神話，不如務實地進行「稅負最適化」規劃。透過專業的會計師、地政士協助，在開發初期就導入稅務思維，才能兼顧獲利與合规。
