想買中古屋的人注意！新屋房貸占比首度過半，銀行放款邏輯變了?

M傳媒房產中心／綜合報導（呂崑富觀點）

根據金融聯合徵信中心最新資料顯示，近五年新增房貸的屋齡結構出現明顯轉變，其中「屋齡3年以下」新成屋申貸占比已從2021年的32.4%，攀升至2025年的50.3%，首次突破五成大關，正式超越中古屋市場，創下歷史新高。

中華民國不動產金融知識發展協會理事長呂崑富（富哥）指出，這項變化表面上看起來是購屋偏好改變，但實際上反映的是「銀行資金配置邏輯」正在發生結構性轉向，房市已不再單純是供需市場，而是金融風險管理市場。

房貸結構翻轉，其實是資金流向重新排序

從數據來看，「3年以下新成屋」在五年內暴增近18個百分點，同時間，21年以上中古屋占比明顯下滑，顯示資金明顯集中在新屋市場。

富哥認為，這不是市場突然愛新屋，而是銀行在現行信用管制與資金水位壓力下，開始重新調整放款風險結構。

在金融體系中，新成屋具備三個明顯優勢：估價透明、擔保品標準化、流動性較高，因此在銀行資產配置上，自然成為優先承作標的。換句話說，資金不是「選擇新屋」，而是「被系統導向新屋」。

為什麼新屋貸款占比會暴增？核心不是需求，是機制

富哥分析，這波結構變化主要來自三個金融與市場交互作用。

首先是交屋潮集中釋放，大量前幾年預售案進入交屋期，使新成屋貸款量自然放大，這是短期結構因素。

其次是整批貸款機制成為銀行偏好，在央行信用管制與銀行房貸水位趨緊的背景下，銀行傾向承作整批分戶貸款的新建案，因為這類案件風險集中、效率較高，也便於資金回收與控管。

最後則是居住需求升級與產品偏好改變，但富哥強調，這一點其實是「結果」，不是「原因」。真正驅動市場的仍然是金融條件，而不是單純消費偏好。

銀行不是偏好新屋，是在做風險排序

對於市場常見的「銀行只愛新屋、不愛中古屋」說法，富哥認為應該修正成更精準的描述。

銀行並不是偏好新屋，而是在當前景氣與授信環境下，進行「風險與效率最大化」的配置。

新成屋因為價格透明、標準一致，加上多數與大型建商融資結構綁定，銀行在授信時可以同時兼顧風險控管與資金回收效率，甚至有助於前端土建融資金的週轉。

相對之下，中古屋存在估價落差大、屋況不確定、流動性差等問題，使銀行在風險評估上更趨保守，放款條件自然收緊。

富哥指出，這並不是「市場歧視中古屋」，而是金融系統在風險升溫環境下的自然反應。

中古屋市場承壓，但不是全面失能

在新屋持續吸納資金的情況下，中古屋市場確實面臨競爭壓力，但富哥認為，中古屋並不會全面失去市場功能，而是進入「價格與流動性重新定價」的階段。

部分屋齡較高、缺乏重建題材或地段支撐的產品，確實可能面臨較大的價格調整壓力，但反過來看，具備地段優勢與生活機能成熟的中古屋，仍具備穩定自住需求支撐。

換句話說，中古屋市場正在從「投資型市場」轉向「剛性需求市場」。

老屋韌性仍在：資產價值開始分化

值得注意的是，屋齡30年以上住宅申貸占比仍維持在22.9%，並未明顯下滑。

富哥認為，這反映出市場正在進入另一種結構：資產開始分層，而不是全面替代。

一部分購屋族因預算限制轉向老屋市場，另一部分則鎖定都更或危老重建潛力，這使老屋不再只是「低價選擇」，而是「未來資產選擇」。

富哥總結：房貸市場不是偏好改變，是金融結構正在重寫

呂崑富最後指出，這次房貸結構的轉變，真正關鍵不在於「新屋變熱門」，而是整個不動產金融市場正在進入一個新的排序邏輯。

銀行資金流向新屋，是風險管理的結果；中古屋承壓，是資金效率的結果；而市場分化，則是政策與信用環境共同作用的結果。

他強調，未來房市不會是單一市場，而會變成兩個市場並存，一個是金融偏好的標準化新屋市場，另一個則是高度依賴地段與現金流判斷的中古屋市場。