預售屋交屋貸不滿，建商一定要分期？專家：先看這個是誰造成的

M傳媒房產中心／綜合報導

央行信用管制、銀行鑑價收緊，加上房貸水位壓力升高，讓不少預售屋買方到了交屋前才發現「貸款成數不如預期」。有買方希望依預售屋定型化契約主張分期清償或解約，也有建商反彈，認為自己不是銀行，不應承擔買方資金缺口。這波交屋糾紛，正讓預售市場進入新一輪壓力測試。

但法律上必須先釐清一件事：貸款不足不等於買方一定能免責，也不等於建商一定要讓買方分期。

依預售屋買賣定型化契約應記載事項第18點，若契約約定部分價款由買方與賣方洽定金融機構貸款給付，而實際貸款金額少於預定貸款金額，必須先判斷原因。若屬不可歸責於買賣雙方，差額在預定貸款金額30%以內，賣方同意依原承諾貸款相同年限及條件，由買方分期清償；若差額超過30%，則可依原承諾利率計息、償還期限不得少於7年分期攤還，或由買賣雙方選擇解除契約。

若貸款不足可歸責於賣方，例如賣方廣告或契約承諾貸款條件，卻無法完成，買方有較強主張空間；但若可歸責於買方，例如買方個人信用、負債比、收入證明、擔保品或保證人條件不足，買方原則上要在通知後一定期間內補足差額，或經賣方同意分期付款。

內政部也曾函釋說明，所謂不可歸責於雙方，並不是買方一句「銀行貸不到」就成立，而是貸款不足原因非出於雙方個人因素，例如原本符合授信條件，後因政府變更金融業不動產授信條件，導致貸款不足。若雙方對歸責原因有爭議，最後仍須由法院依個案事實判斷。

因此，近期有買方在驗屋、面積誤差、付款條款上與建商協商，並不代表買方一定是在「找碴」。預售屋契約本來就規定，驗收時若發現瑕疵，應載明於驗收單，由賣方限期修繕；買方也可就自備款部分保留房地總價5%作為交屋保留款。真正的問題在於，貸款不足與驗屋瑕疵應分開處理，不能混為同一件事。

建商也有現實壓力。若大量買方要求差額分期，等於部分尾款無法立即入帳，可能影響建商資金調度；若房屋已過戶、銀行已設定第一順位抵押，建商日後要追收分期款，風險也不低。不過，「分期是否涉及公司法或銀行法問題」目前不宜直接下定論，應回到個案契約安排、資金流與法律意見判斷。

專家觀點，預售屋交屋貸不滿，不能用一句「限貸害的」全推給政策，也不能用一句「買方自己問題」全部推給消費者。最正確的處理方式，是攤開契約、銀行核貸文件、廣告承諾與買方財力條件，先確認貸款不足的原因，再談分期、補款或解除契約。

對買方來說，簽預售屋前不要只看總價與付款輕鬆，更要預留交屋時鑑價不足、成數下降與利率變動的緩衝。對建商來說，若銷售時曾以高成數貸款作為促銷話術，也應承擔相應說明與協調責任。房市盤整期，預售屋最大的考驗不是簽約那一刻，而是交屋時誰拿得出錢、誰說得出理。