央行緊盯房貸不手軟！170次金檢抓包銀行「變相放貸」手法 限貸令短期難鬆綁
中央銀行對不動產貸款的監管力度持續加碼，根據最新統計，自2021年啟動專案金檢以來，已對全台金融機構進行高達170次檢查，範圍涵蓋銀行、信用合作社、農漁會信用部，甚至擴及壽險公司與郵政壽險處。這波被業界稱為「史上最嚴」的金融監管，預期將在本周四（6月19日）的央行理監事會議持續維持，房市信用管制鬆綁的可能性微乎其微。
深入觀察央行這波金檢行動，可以發現檢查重點相當全面且細緻
除了基本的貸款成數、寬限期等核貸條件是否符合規定外，更針對不動產貸款集中度、利率訂價合理性，以及購地貸款久未動工等問題進行專項查核。特別值得注意的是，央行發現部分金融機構透過「週轉金貸款」等名目變相突破貸款上限，例如將購屋貸款與週轉金貸款合計後，實際貸款成數超過法定限制；或是利用週轉金代償房貸本息，實質上就是違規延長寬限期。
這些「創意放貸」手法背後，反映的是當前房市進入交屋高峰期所面臨的資金壓力。
雖然近期房價上漲預期心理已明顯減緩，部分區域甚至出現緩跌趨勢，但央行對於「信用資源過度集中不動產」的風險仍高度警戒。從檢查結果來看，部分金融機構的不動產貸款比重仍偏高，加上週轉金貸款持續成長，這些都是央行維持現行信用管制的重要考量。
銀行利用其他名目如周轉金來貸款型態：
1.辦理購屋或購地貸款，另核予借款人其他貸款額度（如周轉金），並納入擔保品抵押設定，有以其他名目增加貸款金額的情形。
2.借款人辦理購屋貸款，另核予透支或理財周轉金等其他貸款，供借款人償還每期應攤還本金或本息，變相給予寬限期。
3.借款人以第1户房貸之房屋增貨周轉金，資金用以償還該購屋貸款，以規避新購房屋應適用第2戶貸款限制。
業界人士分析，在當前監管環境下，銀行端對於不動產相關貸款的審核趨於嚴格，特別是針對建商的土建融與餘屋貸款。這種「緊信用」的環境，加上買方受限於貸款成數限制，導致整體房市交易量能持續萎縮。展望未來，除非不動產貸款集中度明顯改善，且銀行放貸行為更趨規範，否則央行的信用管制措施短期內難有鬆綁空間。
這場「監管與規避」的角力，某種程度也反映出當前房市調整期的特徵
對購屋者而言，雖然貸款條件受限，但也避免了過度槓桿的風險；對建商與投資客來說，則必須適應這個資金環境趨緊的新常態。在央行堅守金融穩定的大原則下，台灣房市可能還需要經歷一段調整期，才能找到新的平衡點。
