可負擔住宅被中央打槍？阿明看完內政部疑慮，覺得是不是搞錯了什麼

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桃園市長張善政親赴行政院會，爭取中央核定「可負擔住宅」自治條例。結果內政部提出四大質疑：自由轉賣恐引發物權爭議、銀行貸款成數不高、社宅輪替較快能幫助較多人、可負擔宅照顧人數較少。

看完這些質疑，只有一個想法：內政部是不是對桃園的政策有什麼誤解？

自由轉賣恐引發物權爭議？

內政部： 民眾可自由轉賣可負擔宅，將造成物權爭議。

根據桃園市的制度設計，承購戶如果要賣，只能賣回給政府，或者透過平台賣給其他符合資格的人。賣價還有限制，不能超過原承購價格。賣不出去的話，住都中心按原價扣除修繕成本後收回。

白話說：這房子永遠綁在政策裡，跑不出去自由市場。內政部擔心的「自由轉賣」，根本不存在。

銀行貸款成數不高？

內政部： 銀行恐因物權不夠完整，給的貸款成數不高。

可負擔住宅售價是市價的五到六成，一間市價1,500萬的房子，你900萬就買到了。銀行放貸風險極低，哪來的貸不到錢？

阿明覺得，內政部是把「地上權住宅」的貸款問題，直接套到可負擔住宅上了。但兩者完全不一樣。地上權住宅是「沒有土地」，可負擔住宅是「不能自由轉賣」，風險結構根本不同。

而且可負擔住宅採信託登記，承購人雖然在移轉前只有使用管理權，但這正是為了堵住物權爭議的設計。內政部拿地上權住宅的老問題來質疑，是不是搞混了？

社宅輪替較快，能幫助較多人？

內政部： 社宅輪替較快，能幫助的青年數量較多，建議回歸住宅法「只租不賣」。

社宅是租房，可負擔宅是賣房，兩個完全不同的東西，是要怎麼「回歸」？

阿明打個比方：社宅就像搭公車，一輛車可以載很多人，每個人坐一段就下車，換下一個人上來，運輸效率很高。可負擔宅就像買一台車，雖然只能服務一個家庭，但那個家庭可以一直用、不用擔心公車改路線或停開。

搭公車和買車滿足的是不同需求。通勤族可以搭公車，但如果你每天要跑很遠、有小孩要接送、或者想要隨時出發的自由，你就需要一台車。你不能因為公車運量高，就說買車沒意義。

租房子和買房子，本來就是不一樣的事。

社宅適合短期居住需求的人，可負擔宅適合想長期定居、不想被房東趕的人。兩者服務不同族群，不是誰取代誰的問題。

照顧人數較少？

內政部： 可負擔宅照顧的人比較少，社宅在桃園提供近10萬戶。

社宅是政府編預算蓋的，一戶可能要花幾百萬，10萬戶就是幾千億的預算。可負擔宅是透過都市計畫、容積獎勵機制，由建商捐建，買方付錢購買，市府不用花一毛錢。

用社宅的「預算規模」來要求可負擔宅的「戶數規模」，就像拿大飯店的預算去要求路邊攤也要有100個座位一樣，不合理。

綜合來看，內政部質疑，似乎都有資訊落差：

自由轉賣問題： 實際上只能賣回給政府，沒有自由轉賣。
貸款問題： 把地上權住宅的疑慮套到價格五折的可負擔宅上，忽略了低總價、低違約風險的特性。
政策定位： 把租房和賣房混為一談，忘了兩種工具服務不同族群。
戶數比較： 拿政府編預算蓋的社宅，去比不用花錢的可負擔宅，基準點根本不一樣。

不是說可負擔宅一定完美無缺，但中央要打槍，至少要先搞懂政策內容。用錯誤的前提去質疑，然後說「回歸只租不賣」，這不是在討論政策，這是在拒絕討論。

學者徐國城也指出：不同家庭有不同居住需求，有些人適合租屋，有些人適合擁有住宅但缺乏足夠能力。政府應該用不同政策工具照顧各類族群，中央可以在地方試辦後，依執行成效提出檢討，「而非尚未落實即全盤否定」。

阿明最後一句：住宅政策不是只有「只租不賣」一條路。與其互相指責，不如坐下來把細節談清楚，幫助年輕家庭安居的目標是一致的，只是路徑選擇不同而已。

阿明提醒：政策細節仍待中央審議，以上分析僅供參考。