房市交易量跌破2年半新低！M編：不是銀行沒錢，是大家沒信心
M傳媒房產中心／M編
財政部最新統計出爐，去年第4季個人房地合一稅交易件數僅2萬3,546件，創下112年第2季以來、超過2年半的新低！
更慘的是，適用45%、35%短期稅率的投資客案件，加起來只剩6,294件，比第3季再減514件，占比掉到26.73%，創房地合一稅2.0上路以來新低。就連持有5年以上、適用20%稅率的「中長期持有」屋主，交易件數也跌破萬件，只剩9,703件。
M編：不是銀行沒錢，是大家沒信心
景文科技大學財務金融系副教授章定煊分析，從去年下半年開始，房市已經不是「銀行資金有限」造成的交易量萎縮，而是因為信心不足。
過去大家問的是：「利率多少？能貸幾成？」現在問的是：「房價會跌嗎？現在買會不會套牢？」
以前是「怕買不到」，現在是「怕買了賣不掉」
章定煊說得直接：投資型、剛性需求的物件，都乏人問津。M編翻譯：連要自住的人都在猶豫，這才是市場真正的寒流。
投資客真的跑光了嗎？數據會說話
根據永慶房產集團統計，房地合一2.0自2021年7月上路以來，被課45%重稅的短期交易已累積10.1萬件。但從2022年開始，內政部陸續提出平均地權條例修正草案，並於2023年正式修法上路後，對投資客產生一定嚇阻效果。
2年內短期交易占比從2022年的25.5%一路下滑：2023年剩19.8%，2025年前三季只剩12.6%。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，這顯示投機客已淡出市場，市場結構逐步轉向以中長期持有為主流。
但M編要問：投資客真的完全消失了嗎？2025年前三季仍有9,615件短期交易被課45%重稅，占比12.6%——這些人還在市場上，只是比以前低調很多。
央行微鬆綁，但只是「擠牙膏」
央行3月19日剛把第二戶貸款成數從5成調高到6成，聽起來是利多？房市趨勢專家李同榮認為，這就像「擠牙膏式」的政策調整，未來很可能採取分階段小幅度調整，持續觀察市場反應。
章定煊則認為，這對房市的助益相當有限。央行現在是「微調」政策，不太可能大舉鬆綁，就怕市場誤解、房價再暴衝。
M編看到的也是這樣，政策釋出善意，但銀行還是保守，估價還是保守，買方還是保守。三層保守疊起來，成交還是冷。
新青安2.0會怎麼走？章定煊：補貼很難繼續
新青安1.0將在7月到期，緊接著2.0要接棒。行政院長卓榮泰已表態，過去的新青安內容「一定要做適度微調」。章定煊分析，政府應該很難繼續補貼，資格也會稍微加上限制。
但對房市不會造成太大影響，因為現在問題不在利率，在信心。
M編：信心從哪裡來？
章定煊認為，房市交易量「最悲觀」的時期已經過了，如果房市要回暖，就要先看「核心區域」、「剛需」是否回來。他預估，第2季開始量能可望漸漸提升1到2成。
但M編要問：1到2成的回溫，是真的回暖，還是「死貓跳」？
現在市場的僵局是：
買方在想：房價還會跌，我等
賣方在想：成本這麼高，我撐
建商在想：新案賣不動，我延
結果就是交易凍結。誰都不肯先讓步。
章定煊說「最悲觀的時期已經過了」，M編同意，但不代表接下來會V型反轉。
市場要真正回溫，需要兩個條件：
第一，房價要有感修正。 不是開價砍一成，是實價登錄真的跌了，買方才敢進場。
第二，信心要回來。 不是政策喊話，是大家真的覺得「現在買不會賠」。
如果你現在有錢，你會買房嗎？
A. 會！趁現在議價空間大，進場撿便宜
B. 不會！等房價再跌一點再說
C. 看區域！蛋黃區可以考慮，蛋白區再等等
D. 管他的，反正我也買不起
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