違規「住家」將被課重稅！停車場、防空避難室改裝當房間，房屋稅最高4.8%

M傳媒房產中心 M編

財政部今（22）日發布修正「房屋稅條例第五條與第十五條第一項第九款規定住家用房屋戶數認定及申報擇定辦法」，將「使用執照記載為停車場或防空避難室，卻未經核准變更就作住家用」的情形，納入「其他合理需要」定義範圍，授權地方政府對這類違規使用的房屋訂定差別稅率，自115年7月1日起施行。

簡單說：把停車場、防空避難室違規改成房間住人，房屋稅將被加重課徵，最高稅率可達4.8%。

財政部說明，2.0新制實施後，部分地方政府反映，房屋使用執照記載用途別為停車場或防空避難室，未經核准變更就擅自改作住家使用，不僅影響避難效果及停車空間，還可能造成公共危險。這類違規使用行為，應該與合法使用的房屋有不同程度的房屋稅負擔。

基於房屋稅為地方稅，為兼顧地方自治與公共安全，財政部參採地方政府意見，將這類違規使用態樣納入「其他合理需要」範疇，授權地方政府訂定差別稅率。

違規使用稅率最高4.8%，比非自住房屋還重

財政部舉例說明：甲直轄市的房屋稅徵收率自治條例規定，使用執照記載為停車場或防空避難室，未經核准變更作住家使用者，按該使用用途的最高法定稅率課徵；乙直轄市則無此規定。

納稅義務人丙在全國持有5戶其他住家用房屋，其中A屋位於甲市，是停車場未經核准變更作住家使用。依甲市規定，A屋適用最高稅率4.8%；B、C、D、E屋則適用全國總持有5戶的稅率4.2%。

也就是說，違規改裝的房屋，稅率可能比一般非自住房屋還高。一般非自住房屋依持有戶數分級課稅，5戶以內稅率為2.6%至3.2%，6戶以上最高4.8%。而違規改裝作住家者，可直接適用最高稅率4.8%，不因持有戶數較少而減輕。

這項修法對租屋市場有兩層影響

第一，違法隔間套房將面臨更高稅負。過去常見的車位改裝、防空避難室隔間出租，修法後房屋稅將大幅增加，房東的持有成本上升，可能反映在租金上，或選擇不再出租。

第二，合法租屋相對受益。當違規使用的成本提高，市場會逐漸導向合法物件，對長期推動租屋市場透明化有正面幫助。

但修法後違規使用的稅負加重，不代表違規行為就變成合法。房屋未經核准變更使用用途，仍屬違章行為，除了被課重稅，還可能面臨建管單位的查報拆除風險。

M編總結

這項修法釋放了一個明確訊號：政府對違規使用的「假住宅、真違建」不再寬容。把停車場、防空避難室改成房間出租或自住，不僅有公安疑慮，稅負也會大幅加重。

對於正在尋找租屋的民眾，優先選擇「合法且合規」的物件。看似便宜的地下室隔間或車位改裝房，背後可能隱藏安全風險與稅務爭議。租得便宜，不如住得安心。