房子登記他名下，離婚後一毛都拿不到？律師揭婚前買房自保3招，少做一步恐賠光積蓄！
當初他說『登記我名字貸款比較好過』，離婚後卻翻臉不認帳...
台中一位林小姐婚前與男友合資買房，因男方信用條件佳，房屋登記在他名下。沒想到婚變後，男方主張「房子是我的」，林小姐因舉證不足，600萬頭期款幾乎血本無歸...
這樣的悲劇，其實可以避免！資深地政士透露：「9成情侶婚前買房都犯同個錯——以為『信任』勝過白紙黑字。」
為什麼登記在另一半名下風險超高？
貸款陷阱：銀行只認「登記人」，繳完房貸≠你有份
舉證困境：沒明確約定，你的出資可能被當「贈與」
法拍危機：對方欠債，你的房子可能被強制拍賣在現代社會，許多情侶在結婚前會共同購置房產，但常因貸款條件或稅務考量，選擇將房屋登記在一方名下。這種做法雖然在當下看似便利，卻可能為未來埋下法律隱患。
本文從法律角度，探討如何透過婚前協議與預告登記來保障自身權益。
婚前協議法律效力
婚前協議在法律上確實具有效力，但必須符合特定條件。首先，協議必須以書面形式訂立，口頭約定無法作為有效證據。其次，協議內容不能違反公序良俗，例如預先約定離婚條件或限制人身自由的條款都可能被認定無效。
對於已經登記在男方名下的房產，若想透過婚前協議約定實際歸屬女方，需要注意幾個重點。單純在協議中聲明「房產歸女方所有」可能不夠充分，最好能進一步明確這是「借名登記」關係，也就是說清楚女方才是實際出資人，男方僅是名義上的登記人。為了強化協議的證據力，建議將協議送交法院或民間公證人辦理公證，同時務必保留所有相關的金流證明，包括頭期款支付紀錄、房貸繳款單據等。
預告登記保護與限制
預告登記是另一種常見的保護措施，它能夠限制登記名義人擅自處分不動產，例如出售或設定抵押權。辦理預告登記需要雙方共同向地政機關申請，完成後會在權狀上註記限制事項。不過要特別注意，預告登記雖然能防止一般買賣，但無法完全阻擋法拍程序。如果登記名義人積欠債務，債權人仍可能透過法院強制執行拍賣程序。
面臨法拍時應對之道
萬一房產真的面臨法拍危機，實際出資人可以立即向法院提出「第三人異議之訴」，主張自己才是真正所有權人。這時先前準備的婚前協議、借名登記契約，以及完整的金流證明就顯得格外重要。若能證明房產確實屬於自己所有，法院可能會裁定停止執行。
但如果房產已經完成拍賣程序，想要取回房屋就幾乎不可能了。這時只能轉而向登記名義人請求損害賠償，但實際能獲得的補償往往有限。
專業律師建議
資深律師建議採取多層次保護措施：首先簽訂完善的借名登記協議並辦理公證，其次同步進行預告登記，最後在婚後考慮向法院聲請改用分別財產制。這三管齊下的做法，能最大程度保障實際出資人的權益。
要特別提醒的是，單純的私人協議或口頭約定在法律上的保障相當有限。許多案例顯示，當事人因為沒有完善的文件準備，在發生糾紛時往往陷入舉證困難的困境。因此，在進行這類重要財產安排時，諮詢專業律師並做好完整文件準備，絕對是值得的投資。
最後要強調，愛情固然需要信任，但涉及重大財產時，適當的法律保障更能讓雙方關係走得長遠。與其事後補救，不如在購屋初期就做好完善規劃，避免未來可能產生的糾紛與遺憾。
