十一月房市數據出爐：稅收與房貸數據揭示市場盤整格局
【M傳媒房產中心／報導】
財政部昨（11）日公布的十一月稅收統計，為房市交易提供清晰的訊號。被視為房市交易指標的三大稅目，土地增值稅、個人房地合一稅及契稅均呈現「月減、年減」的雙降格局，且年減幅度均達雙位數。其中，土地增值稅年減27.5%最為明顯，前11個月累計稅收僅624億元，較去年同期衰退24.1%。這組數據揭示，在政策調控與經濟不確定性的影響下，市場交易量明顯放緩。
三稅齊跌：交易量全面降溫
三大稅收的同步下滑，反映市場交易不同環節的降溫：
土地增值稅（年減24.1%）：反映土地所有權移轉熱度，顯示建商購地、企業資產配置及地主賣地意願降低。
契稅（年減17.9%）：課徵於房屋買賣及贈與，代表成屋市場成交情況，持續下滑顯示二手市場觀望情緒濃厚。
個人房地合一稅（年減23.3%）：針對五年內出售房產利得課徵，減少意味短期交易活動受政策抑制，市場利潤空間收窄。
財政部統計處副處長劉訓蓉指出，衰退部分仍受去年高基期影響，短期內房市難以快速回溫。
公股銀行房貸：承作量減、新青安支撐
在交易量下降的情況下，公股銀行房貸業務呈現分化。一方面，整體新增房貸承作金額普遍較去年同期減少二至三成；另一方面，政府推出的「新青年安心成家購屋優惠貸款」（新青安）占新增房貸比例高，成為市場穩定的重要因素。
新青安撐場
2025年前十個月房貸新承作普遍呈現量縮格局：臺灣銀行承作金額年減三成，合庫銀行年減27%。然而，新青安貸款逆勢成為支撐力量：兆豐銀行新青安占比高達五成，土地銀行與合庫銀行占比亦達四至五成及37%，且較去年同期增加。這顯示純粹由市場自發的購屋需求與貸款動能已明顯萎縮，新青安成為房貸市場主要支撐。
利率維持平穩
排除政策性貸款後，目前新增房貸平均利率約2.7%，個案區間落在2.5%至3.5%。新青安貸款排除於《銀行法》第72條之2限額之外，為銀行釋出授信額度，減緩利率上揚壓力。整體而言，利率已接近短期高點，未來半年預期持平。
市場影響與購屋策略
政策改變市場結構：
市場兩極化：符合新青安條件的首購族享低利率與長年期優惠，換屋族或非政策貸款者面臨較高利率與嚴格核貸。
自備款壓力增加：銀行審慎核貸及估價保守，使自備款成為交易關鍵門檻。
公股銀主管建議，2026年前購屋策略應以爭取政策貸款資格與提高自備款預算為核心，以因應可能收緊的核貸與鑑價標準。
背後成因：政策與結構性壓力共振
房地三稅衰退及房貸承作減少的背後，是多重結構性壓力：
資金面：央行信用管制及放款集中度控管，使銀行授信更審慎。
需求端：全球經濟不確定、股市波動、房價高檔，買方觀望。
供給端：預售屋高峰已過，新屋完工潮減退，契稅自然增長動能下降。
短期內，市場將維持「價穩量縮」或「價量盤整」，交易停滯與稅收衰退將成常態。
回歸居住需求與穩健供需
房地三稅雙位數衰退、房貸利率持平與新青安逆勢支撐，顯示台灣房市正處於量縮盤整期。市場復甦將依靠真實居住需求、薪資成長及供需平衡，而非投機資金操作。政策制定者需在抑制投機與滿足居住正義間取得平衡，引導市場軟著陸。稅收與房貸數據，是房市調整與市場結構轉型的最真實反映。
