【獨家】告別2025「冷市」？專家示警：2026房市恐陷「亂時代」
【M傳媒房產中心／報導】
走過交易量凍結的2025年，許多民眾期待房市能迎來平穩盤整。賣厝阿明指出，2026年的房市關鍵字恐怕不是「平」，而是「亂」。這個「亂」字，精準描繪了市場從價格鬆動到預期混雜、規則重塑的轉折期。
三大亂象浮現，市場陷入「各自解讀」時代
1. 價格體系失序，區域分化「階梯式修正」
市場將徹底告別齊漲齊跌的時代，進入分化嚴重的「階梯式修正」。整體格局預計呈現：蛋黃區價格下修至近兩年前水準，蛋白區陷入讓利苦戰，蛋殼區乏人問津。這意味過去因資金行情炒高的各區房價，正依據真實地段價值與供需基本面重估。例如台中水湳經貿園區等頂級蛋黃地段價格仍相對堅挺，但北屯、廍子等蛋白區將成價格戰主戰場；缺乏生活機能的蛋殼區買盤迅速冷卻，成交難度大幅增加。
2. 政策與資金多空交戰，遊戲規則丕變
「囤房稅2.0」全面生效，加上央行選擇性信用管制持續，市場正在消化新稅制與緊縮銀根的壓力。壽險資金等大型機構投資人轉向商用不動產或大型開發案，資金流向複雜化。建商策略也出現分歧：大型建商走向「都更危老」公共工程建設；中小建商或餘屋案則可能祭出靈活甚至激進的銷售方案，進一步擾亂市場定價秩序。
3. 產品與需求脫鉤，買方陷入選擇矛盾
過去「標準化產品通吃」的紅利消失，市場呈現多重矛盾需求：
自住剛需客更精打細算，追求即時生活機能與高CP值產品，對遠景題材興趣缺缺。
避險及置產資金轉向穩定租金收益物件、稀缺商用不動產或政策加持專區，與住宅市場漸行漸遠。觀望族在「等更低價」與「怕未來更買不起」之間擺盪，大量潛在買方陷入決策癱瘓，加劇市場停滯。
阿明觀點：在亂市中建立導航系統
區域化策略
蛋黃區買家：目標是「用蛋白價買蛋黃貨」，以2年前實價登錄為基準，專注核心地段如明星學區、捷運步行圈內，尋找被市場錯殺的優質標的。
蛋白區買家：價格戰主導者，善用買方市場優勢議價，優先選生活機能成熟、建商財務穩健案子，目標是合理價格買到高性價比房子。
蛋殼區買家：除非有明確自住需求，否則應極度謹慎或暫緩進場，因價格底部深不可測、流動性風險高。
過濾雜訊
建立自己的情報系統，關注硬數據如實價登錄成交價、庫存去化月數、開工量，並親赴案場感受議價空間與銷售策略變化。
備妥資金
確保信用良好、自備款充足，準備好面對短期價格波動，著眼資產長期持有價值，而非短期差價。
亂是價值重估的開始
綜合來看，2026年的「亂」是政策、資金、供給結構多重壓力下的市場大洗牌與價值重估過程。對明確需求、做好功課的購屋者而言，「亂」中反而可能找到被市場錯殺的良機。阿明提醒：市場永遠在變，回歸自身需求、紮實做好功課，才是穿越任何市場周期的王道。
