台北A辦房東好日子終結？未來五年新供給85萬坪，租賃主導權易手 | M傳媒
【M傳媒房產中心】
科技業擴張點燃的商辦火種，卻可能被即將湧入的大量新增供給一舉澆熄。台北市的A級辦公室（A辦）市場，正迎來十年未見的結構性轉折。在過去兩年，受AI與ESG浪潮驅動，企業對高規格辦公空間的需求旺盛，使台北A辦租賃成交量連續兩年突破5萬坪，核心區租金緩步上揚。
然而，一場規模遠超過去經驗的供給洪峰即將來襲。據統計，未來五年，台北市將迎來約85萬坪的新增商辦供給。在這一新形勢下，過去由房東主導的市場話語權，正加速轉移至租戶手中。
規模空前，市場結構將被重塑
根據第一太平戴維斯的統計，台北未來五年潛在的辦公大樓新供給量約為85萬坪，其中近一半約45萬坪，集中於南港、大直及北士科等新興辦公商圈；傳統市區則約占40萬坪。
商仲機構普遍認為，這一供給量遠超市場過往的吸納能力。若以景氣較佳時，每年吸納3至4萬坪的速度計算，消化這波供給將需要相當長的時間。
核心區穩健，南港供過於求壓力明顯
儘管整體面臨供給壓力，但市場內部正急劇分化。2025年的數據已揭示了這一趨勢。
核心商業區（如信義、敦北、松江南京）表現穩健。以仲量聯行數據為例，2025年該區域新增約3.4萬坪供給，吸納率約55%，其中敦北次級市場以頂級綠建築吸引國際企業，去化率更超過六成。
南港商業區則呈現明顯的供過於求。同年度，南港迎來5.7萬坪大量新供給，但吸納率僅約31%。作為新興商圈，南港的市場動力仍在蓄勢待發。
從房東市場邁向租戶市場
供給巨量增加最直接的影響，是市場權力結構的根本改變。仲量聯行與世邦魏理仕等機構均預測，從2026年開始，台北A辦市場將從過去多年的房東主導，轉向租戶擁有更多談判籌碼的中立甚至租戶友好市場。
這一轉變的標誌是，預計2026年台北核心商業區將再有約2.4萬坪新供給釋出，為租戶提供更多選擇。這意味著房東在租金調漲、合約條款上的強勢地位將被削弱。
租金漲幅收斂，空置率將大幅攀升
在供給壓力和權力轉移下，租金成長動能已明顯放緩。2025年，台北A辦平均租金年漲幅已進入「高原期」，核心商業區年漲幅約1.7%。
多家機構預警，隨著供給高峰在2027至2028年到來，租金可能面臨下跌壓力。世邦魏理仕大膽預測，2027、2028年台北市中心A辦的實際租金可能出現負成長，2028年租金估跌約3%。
與此同時，空置率將顯著上升。世邦魏理仕預測，台北市中心A辦空置率將逐年攀升，並在2028年達到近25%的歷史高點。第一太平戴維斯也預估，市區A辦空置率將在2027年升至約12.8%，2028年可能接近兩成。
房東升級服務，租戶重估需求
對房東而言，競爭焦點正從硬體設備轉向軟性服務與永續表現。提供彈性租約、引進生活機能、取得綠建築認證，成為留住與吸引優質租戶的關鍵。部分房東已開始透過延長租期、提供優惠條件來鞏固現有租戶。
對租戶企業而言，這是一個重新檢視辦公策略的時機。企業可以利用增強的議價能力，在升級辦公環境、控制成本和獲取更靈活的合約條款之間取得更好平衡。部分企業也因應混合辦公趨勢，更精準地規劃實際空間需求。
全球主要城市的辦公樓市場，在經歷疫情衝擊後，都面臨著需求演變與供應過剩的雙重挑戰。例如在美國，城市核心區的復甦速度緩於郊區，市場呈現明顯分化，擁有高端配套服務的「標杆建築」與普通辦公樓的表現差距日益拉大。
台北的A辦市場似乎也正走向一條類似的路徑。雖然AI與科技產業的擴張需求仍在，但在巨量新供給的衝擊下，一個「好物件不愁租，但普通物業將面臨激烈競爭」的兩極化市場格局正在成形。圖／google map
