房屋贈與卻不得入住？「居住權」卡關 律師示警：貿然驅離恐觸刑責
【M傳媒房產中心／報導】
一名年輕男子因結婚與購置新屋，急需資金週轉，卻發現自己名下價值不斐的祖宅，在法律上竟形同「看得到、用不到」的資產。雖然他握有房屋所有權狀，卻連進入屋內放置個人物品、祭拜祖先，都必須先獲得「阿伯」的許可。這起看似單純的家族房產糾紛，背後是一份綁死「居住權」的契約，牽動著台灣贈與房產時最常被忽略的法律風險。
契約綁定：所有權與使用權被徹底切割
依照當事人描述，祖父過世後，房屋由父親與伯父共同繼承，但雙方在代書見證下簽署特殊契約，內容載明「保障伯父居住權」並明定「不得出售」。當事人的父親日後將持分贈與給他，並讓他成為該契約的「連帶保證人」。
資深律師指出：「連帶保證人就是關鍵。這等於是白紙黑字承諾，承擔延續保障伯父居住權的義務，而這個義務會隨所有權移轉，一併落到新屋主身上。」換言之，雖然這位年輕屋主名義上擁有全部所有權，但使用權卻完全掌握在伯父手中。法律上極可能被認定為「附帶負擔的贈與」或「使用借貸」，屬於有效契約關係。
屋主陷：「負擔稅金、無法收租、無法自用」困境
這兩年間，當事人必須繳納房屋稅與地價稅，卻無法收租，更無權決定房屋用途。甚至其他家族成員回祖宅拜祖先，也曾因未經伯父同意進入，引發激烈衝突，伯父還揚言提告侵入住居。
當男方準備成家，需要資金時，才驚覺該房產完全無法處分。他提出兩種可能方案，簽租約、或支付補償金換取搬遷...但都充滿限制。專家指出：「要求原本享有無償居住權的人突然支付租金，成功率極低。反倒以『重大人生變動』為理由提出合理補償金，更有談判空間。若能證明伯父名下另有房產，更是重要籌碼。」
不得換鎖、不得驅離，可能觸刑法
許多人誤以為「我是屋主，我想進去就能進去」，但律師嚴正警告錯得離譜。
基於前述契約，伯父屬於「有權占有」。若屋主強行換鎖、破門或以武力阻止其進入，恐觸犯刑法第304條強制罪；反過來說，若屋主未經允許闖入，伯父也可反控「侵入住居」。再加上當事人提到伯父曾持刀威脅，律師強調：「這類案件第一順位永遠是『人身安全』，不建議任何獨自對峙或正面衝突。」
坊間極端招數：向高風險金主借貸、刻意違約、逼房子被拍賣？
近年來，面對類似僵局，一些民眾會動起「旁門左道」的腦筋。最具爭議的，就是：向資產管理公司、民間金主乃至地下錢莊借錢 → 刻意違約 → 讓債權人聲請法院拍賣房屋 → 等待新買主主張『無權占有』並驅離伯父。表面看似「讓市場代替自己驅離」，但專家一致認為這是一條極危險的路。
律師分析三大風險：
第一，可能構成刑事犯罪。
若法院認定屋主刻意借貸並違約，是為了規避契約義務或趕走合法占有人，可能涉及詐欺、脫產、侵害債權等罪名。
第二，新買主未必能驅離。
若法官認定原契約對第三人仍具拘束力，新買主仍需承擔伯父的居住權，根本無法驅離。
第三，陷入黑市金流更危險。
若借貸對象是非法金主，利滾利與暴力追討的風險遠超過家族糾紛本身。
一句話總結：這種激烈做法，看似乾脆，實則把自己推向更深的法律與風險深淵。
協商仍是最快的路，訴訟則可能拖上數年
若協商破裂，只能提起民事訴訟，請求法院終止契約或返還房屋。但這類家族型案件往往糾結情感、歷史因素，一審就可能1至2年，若進入二審、三審更長。
律師表示：「等訴訟判決可能已錯過當事人最需要資金的時間。」加上律師費與時間成本，有時反而是支付一次性補償金、取得書面搬遷同意，才是最務實的解套方式。
贈與與繼承前應先做法律規劃，避免讓下一代背鍋
這起案例再次提醒民眾，家族財產移轉千萬不可只靠口頭約定或簡易文件。
所有權、使用權、處分權應明確分開訂定，必要時可設：
有期限的居住權，以租代贈，書面化的家族協議，並由專業律師擬定完整契約，避免今日的好意，成為下一代難以承受的枷鎖。
專家最後建議：安全第一、完整蒐證、尋求專業。任何行動前都應彙整所有契約、稅單、通訊紀錄，並諮詢律師，以找到最適合自身的策略。
