交屋後發現被前屋主『掛商號』！稅金暴漲3倍..專家教3招『無痛解套』
明明買來自住，國稅局卻說我家是營業用？新北張先生買下中古屋後，申請自用稅率時竟被拒絕，才發現前屋主偷偷用這個地址登記公司，害他房屋稅從1.2%暴增到3%，每年多繳上萬元！
更崩潰的是，若放著不管，未來賣房時還可能被課高額房地合一稅...
遇到前屋主將房屋登記為營業用途售出後卻未主動撤銷，導致您無法申請自用優惠稅率的情況，確實令人困擾。不過不用擔心，只要掌握正確方法，這個問題是可以順利解決的。
首先，您需要了解問題的嚴重性
當房屋被登記為營業使用時，最直接的影響就是稅負大幅增加。自用住宅的房屋稅率僅1.2%，但營業用卻要3%起跳；地價稅方面，自用稅率0.2%，一般用地則要1%以上。這些差額累積下來相當可觀，更別說還可能影響未來的售屋稅負。
要解決這個問題，您可以採取以下行動：
第一步是立即蒐集證據。請拍下房屋現況照片，證明確實作為自住使用，沒有任何營業跡象。同時，上經濟部商工登記公示系統查詢商號登記狀況，確認登記的詳細資訊。這些證據在後續申請時都會用到。
接下來，帶著房屋權狀、身份證明、買賣契約書和現場照片，親自到國稅局辦理註銷程序。國稅局會先註記"它遷不明"，並通知商號負責人辦理遷移。按照規定，若6個月內對方未處理，稅務單位就能強制撤銷登記。
不過，與其被動等待半年，更積極的做法是直接聯繫前屋主，您可以禮貌但堅定地要求對方主動辦理撤銷登記，必要時可以寄發存證信函，甚至表明若不配合將採取法律行動。實務上，多數前屋主在收到正式通知後都會願意配合處理。
關於水電費率的部分，其實沒有想像中嚴重
水費完全是按照水表口徑計算，與是否營業無關；
電費是依據現場實際使用情況來認定。只要您能證明確實是自住使用，通常都能申請改回一般住宅費率。
特別提醒您，在完成營業登記註銷後，別忘了主動向稅捐處申請改按自用稅率課稅。根據規定，之前多繳的稅款最多可以追溯5年申請退還。同時，也要記得通知台電調整電費計價方式，確保權益不受損。
為了避免將來發生類似問題，建議您在購屋時就要特別注意：
簽約前要求賣方提供無營業登記切結書
親自上網查詢工商登記狀況
過戶後立即申請自用優惠稅率
如果遇到前屋主不配合或找不到人的情況，只要按正確程序處理，這個問題都能圓滿解決。最後要提醒的是，各縣市的具體作業流程可能略有不同，建議辦理前先電話確認所需文件，以免白跑一趟。只要按部就班處理，您很快就能恢復應有的自用優惠權益了。
