8成民眾買房想再等一年！富哥：不是等崩盤，是怕高價接刀、貸款不夠

貸款達人、中華民國不動產金融知識發展協會理事長 呂崑富（富哥）／專欄

台股表現亮眼，加上中央銀行總裁楊金龍表示「選擇性信用管制就到這裡」，市場原本期待股市獲利可能回流房地產，帶動購屋信心回升。

最新中信房屋宅調查也顯示，26％受訪者預期第3季房價上漲，較前一季增加1.4個百分點。不過，真正準備把錢投入房市的人仍然不多，超過8成受訪者認為，至少再等一年才是較理想的進場時間。

這看起來似乎互相矛盾：既然認為房價可能上漲，為什麼還不趕快買？

富哥認為，答案很簡單。民眾不是認為房價一定會崩，而是覺得目前價格、貸款與市場風險，還不足以讓自己急著進場。

看漲不等於現在就買

房價不跌，和現在值得買，是兩件不同的事。

不少民眾相信，在營建成本、土地價格及通膨支撐下，房價未必會大幅修正；但現階段全台房價仍在相對高檔，銀行鑑價又比過去保守，自備款與月付金壓力依然沉重。

買方真正擔心的，不只是房價會不會跌，而是成交後銀行到底願意貸多少。

例如一間總價2,000萬元的房子，買方原本以為可貸八成，準備400萬元自備款；若銀行鑑價不足，最後只貸七成，立刻就要多準備200萬元。

對多數家庭來說，這種貸款落差，遠比房價一年漲跌2％更有壓力。

因此，很多人寧可多等一年，也不願在貸款不確定時貿然出手。

民眾在等的不是腰斬，而是屋主願意談

富哥表示，市場剛進入修正期時，買賣雙方通常最難成交。

屋主的價格還停留在前一波高點，買方卻已經開始用房市降溫、信用管制及未來交屋潮議價，雙方價格認知落差自然拉大。

所以受訪者所說的「至少再等一年」，不一定代表期待房價跌三成、五成，而是在等屋主心理鬆動、議價空間擴大。

只要未來一年市場持續量縮，急售、換屋、繼承或資金調度物件增加，買方就有機會用更合理的價格進場。

現在的買方不是沒有需求，而是比過去更有耐心。

股市大好，資金不一定馬上轉進房市

調查顯示，雖然不少民眾在股市有獲利，但僅17％受訪者願意把部分資金轉入不動產，另有超過4成傾向等待房價進一步修正，還有一成準備繼續布局股市。

富哥指出，股票與房地產的資金特性完全不同。

股票可以分批投入，幾萬元就能開始，臨時需要資金也能較快變現；房地產則要一次準備數百萬元自備款，後續還有房貸、稅費、管理費與裝修成本。

在AI題材、股市流動性與報酬仍具吸引力的情況下，投資人不一定願意把資金從高流動性的股票，轉成難以立即變現的房屋。

所以股市上漲不一定立刻帶動房市，甚至可能形成資金排擠。

央行說「到這裡」，不代表銀行開始放水

楊金龍表示選擇性信用管制「就到這裡」，較合理的解讀是短期內不再加碼，不是現行限制全部取消，更不是銀行房貸重新大開水龍頭。

目前第二戶、高價住宅、多戶購屋及法人購屋等限制仍然存在，銀行也持續受到不動產授信集中度、資金成本及內部風險管理影響。

央行第1季將第二戶貸款上限由五成放寬至六成，確實釋出較友善訊號，但對真正換屋族而言，六成貸款仍代表四成自備款，並沒有突然變輕鬆。

富哥直言：「央行不再踩煞車，不代表已經踩油門。」

政策沒有再收緊，只能降低市場恐慌，卻不足以讓買方立即追價。

再等一年，也是在累積自己的籌碼

多等一年，對買方來說不只是觀察市場，也可以累積更多自備款、降低負債、整理信用紀錄，讓未來貸款條件更好。

如果一年後房價只小漲1％至2％，但買方多存了100萬元、自備款更充足，銀行核貸成數也較明確，整體風險反而可能比現在更低。

尤其現在房貸利率不低，買方不能只問「能不能買」，還要確認月付金是否超過家庭所得的三分之一，以及交屋後是否仍保有六個月至一年的緊急預備金。

買房不是把頭期款湊齊就結束，而是未來20年、30年甚至40年的家庭現金流安排。

富哥觀點：房市從怕買不到，變成怕買太早

過去房市上漲時，買方最大的焦慮是「現在不買，以後更買不起」；如今市場量縮、房價進入盤整，買方最怕的則是「現在買了，明年出現更便宜、更好談的物件」。

這也是為什麼民眾房價看漲信心略有回升，購屋行動卻仍然保守。

8成民眾不是在等房市崩盤，而是在等三件事：屋主願意讓價、銀行貸款更確定，自己的資金準備更完整。

富哥一句話提醒：

現在買方不是沒錢，而是不想在高房價、高利率、低成數三重壓力下急著進場；寧可錯過一點漲幅，也不要買完才發現貸款不夠。