看房沒有這份文件，小心買貴又買錯！專家:3個關鍵檢查點
從帶看到簽約，房仲必須在這3個時間點出示「不動產說明書」，多數人卻在最後關頭才發現被坑...
「不動產說明書」是保障買賣雙方權益的重要文件，但許多消費者不清楚房仲究竟該在什麼時間點提供。事實上，從帶看到成交，法律明確規範了三個必須出示說明書的關鍵時刻，而實務上卻常出現「偷工減料」的狀況。本文將深入解析正確流程，幫助您掌握交易主動權。
第一次接觸：帶看時的說明書義務
當房仲帶客戶看屋，若客戶表現出購買意願時，仲介就應該立即提供不動產說明書供現場審閱。這個階段的重點在於「即時性」—許多仲介會以「回店裡才能調資料」為由推託，這是不專業的說法。
實務上，專業的房仲會隨身攜帶不動產說明書，方便客戶當場查閱。說明書內容必須包含最新登記謄本、房屋瑕疵狀況（如漏水紀錄）、周邊環境資訊（嫌惡設施）等關鍵資料。若仲介在這個階段就支吾其詞，很可能意味著物件存在未揭露的問題。
交易關鍵：斡旋階段的文件綁定
當客戶決定下斡旋時，房仲必須同步提供「斡旋單」與「不動產說明書影本」，這是消費者最重要的把關時刻。法律賦予買方至少3天的審閱期，且這個權利不得以任何理由要求放棄。
值得注意的是，有些仲介會試圖「拆解流程」先讓客戶簽斡旋單，事後才補說明書，這種做法已明顯違規。專業的做法應該是：客戶在簽署任何文件前，必須完整取得斡旋單與說明書，並有充分時間核對內容。若發現仲介在這個階段含糊其辭，消費者應立即拒絕簽署，並考慮向主管機關檢舉。
最終確認：簽約時的附件義務
來到簽訂正式買賣契約階段，不動產說明書影本必須完整附在合約後方，成為具有法律效力的附件。這個步驟常被技術性忽略，但其實至關重要—它確保了交易前後資訊的一致性。
專業的房仲會將說明書與契約用騎縫章裝訂，並在合約首頁註明附件頁數。消費者此時應該仔細比對三個階段的說明書版本，確認內容沒有被偷偷修改。例如，帶看時說「無漏水」，但簽約版卻記載「曾修繕」，這種差異可能隱藏著交易風險。
當房仲違規時，消費者該怎麼辦？
如果您遇到仲介拒絕提供說明書，或提供的內容不完整，可以採取以下行動：
立即中止交易：任何文件簽署前，堅持取得完整說明書。
留存證據：錄音、保存LINE對話紀錄，證明對方拒絕提供。
向主管機關檢舉：撥打內政部地政司專線（02-2356-5305），或向地方政府地政局提出申訴。
根據現行法規，違規仲介最高可被處以30萬元罰鍰，且可能面臨民事賠償。2023年新北就有案例，因仲介未提供完整說明書導致客戶買到瑕疵屋，最終法院判決仲介賠償價差230萬元。
給消費者的終極建議
不動產交易金額龐大，說明書是您唯一能依靠的書面保障。記住一個原則：「沒看到完整說明書，絕不簽任何文件」。從帶看、斡旋到簽約，每個階段都應該嚴守這個底線。下次看屋時，不妨在帶看一開始就主動詢問：「請問現在可以看不動產說明書嗎？」這個簡單的問題，就能立即測試出房仲的專業度與誠信。
