預售屋交易量回溫是假象？10月重返3千件仍屬「窒息後反彈」 市場正式進入個案決勝期
【M傳媒房產中心／專題報導】
在央行第七波信用管制持續發酵下，預售屋市場終於在10月出現一絲喘息空間。根據實價登錄統計，全台10月預售屋交易量回升至3,078件，較前一月成長約三成，暫時擺脫第三季單月不到3,000件的「窒息量」狀態。不過，房市專家提醒，這波回溫更像是「量縮過頭後的技術性反彈」，距離正常市場水準仍有一大段差距。
若把時間拉長來看，預售市場的冷熱差距格外明顯。去年5、6月房市最火熱時，全台單月預售屋交易量一度衝破1.6萬件；但隨著去年9月央行啟動第七波信用管制，貸款緊縮效應快速顯現，交易量急轉直下。今年以來，僅1月與3月單月還勉強站上4,000件，其餘月份幾乎都在4,000件以下，7至9月甚至掉到單月2,000多件，市場明顯「冷到發抖」。
即便10月回升到3,000件水準，對照過去景氣欠佳時期，單月仍有4,000至5,000件交易量來看，現階段的預售市場依舊偏弱。整體交易動能，約僅剩去年高峰期的兩成左右，顯示市場信心尚未真正回溫。
從區域表現來看，六都呈現明顯分化。新北市10月預售屋交易量超過600件，不僅居六都之冠，更是唯一一個交易量高於去年同期的都會區；桃園市以500多件緊追在後。至於台北、台中、台南與高雄，其餘四都10月交易量皆在400件以下，相較房市由盛轉衰的去年同期，普遍減少三到六成，反映買氣仍相當保守。
信義房屋企研室分析，自預售屋即時實價登錄制度上路以來的52個月觀察，全台單月平均預售屋交易量約為8,100件，可視為「一般景氣水準」；景氣偏冷時，單月仍有約5,000件；景氣熱絡時，則輕鬆突破1萬件。相較之下，今年第三季單月平均僅2,700件，已屬明顯的「窒息量」，10月的回升，只能算是過度量縮後的短期修正。
目前預售市場已正式進入「個案表現時代」。在整體來人不足、買氣低迷的環境下，只有具備足夠賣點的個案，才有機會突圍，包括品牌建商加持、大基地規劃，或搭配相對容易入手的付款方式，同時價格必須貼近市場認同的區域行情，才能吸引有限的買方出手。
現階段多數買方對後市仍偏向觀望，對於房價能否止穩、政策是否再出手心存疑慮，這使得線上銷售中的預售案面臨不小考驗。短期內，預售市場雖不排除出現零星反彈，但要回到過去的熱絡水準，恐怕仍需時間與信心的雙重修復。
整體而言，10月預售屋交易量回升，並不代表市場翻多，而更像是長時間低迷後的一次「深呼吸」。在信用管制尚未鬆綁、買方態度依舊保守的背景下，預售市場的關鍵已不在於「量是否回來」，而在於誰能在寒冬中，用產品力與價格，說服買方進場。
