【換屋族最怕踩雷？提前賣房會不會害重購退稅飛了，代書一次說清楚】
【房產中心／綜合報導】
隨著房市交易期拉長，愈來愈多屋主開始提早規劃換屋時程，但也因此被各種網路傳言搞得心慌。近期就有民眾在房市社群提問，自己使用過「重購退稅」，戶籍已遷入、實際居住，預計2026年2月滿五年，因擔心現在房子不好賣，想提早半年至一年委託仲介，卻又聽說「未滿五年就拿出來賣，會被認定不算自住」，甚至影響退稅資格，讓不少換屋族陷入進退兩難。
對此，明深地政士事務所主辦代書嚴意情指出，這類說法在實務上「被過度放大甚至誤解」，實際稅務認定與坊間流傳的說法存在明顯落差。
嚴意情說明，重購退稅與自住資格的認定，關鍵從來不是「什麼時候開始賣房」，而是「完成出售移轉時是否符合自住條件」。國稅局實務上主要檢視三項事實：戶籍是否仍設於該屋、是否有實際居住情形，以及在出售完成時是否已達規定的自住年限。只要屋主仍居住在屋內、戶籍未遷出，且未出租、借住或提前搬離，即便提早委託仲介銷售，也不會因此被否定自住事實。
她強調，所謂「未滿五年不能委託仲介」的說法並無法源依據，真正容易出問題的情況，多半是屋主已先搬離、房屋空置，甚至提前出租，卻仍主張自住，才會被稅務機關否認資格。換言之，問題不在「賣房行為」，而在「是否還住在裡面」。
嚴意情指出，在實務上，因房市去化時間拉長，不少屋主早已採取「邊住邊賣」的方式，提前半年甚至一年委售，等到自住年限一到再完成過戶，這在目前市場環境下反而是相對穩健且常見的操作。她也建議，委託仲介時可在合約或備註中清楚載明「仍為自住中、交屋時間可配合」，對日後稅務認定更具保障。
至於另一個常被詢問的問題，已經用過一次重購退稅，換屋後是否還能再申請？嚴意情指出，重購退稅並非「一生只能用一次」，而是以「每一筆交易是否符合條件」為判斷基準。只要出售舊屋時確實繳納房地合一稅，並於法定期限內完成重購，新屋也作為自住使用、未出租或營業，原則上仍有機會再次申請。
不過她也提醒，重購退稅的本質是「退還已繳納的稅額」，並非補助。若出售舊屋本身未產生房地合一稅，就沒有可退稅額。此外，新屋後續若短期出租、轉為投資使用，也可能影響原本的退稅資格，這些都是換屋族容易忽略的風險。
嚴意情總結，換屋族真正該注意的，並不是「能不能先賣」，而是整個過程是否維持自住事實、時間點是否合理安排。在目前房市降溫、稅制與審核趨嚴的環境下，提早規劃、正確理解制度，比一味聽信網路傳言來得重要。
她也直言，很多民眾不是換不起房，而是被錯誤資訊嚇到不敢動。只要掌握「人還住、戶籍未動、成交時間對」這幾個核心原則，重購退稅與換屋其實沒有想像中困難，提前布局，反而能讓整個換屋過程走得更安心。
