【房貸水位跌破14年低點】銀行不是不放款，是開始挑人借錢 富哥：市場進入信用篩選期，自住族反而更有利

M傳媒／財經中心報導

金管會最新統計顯示，截至2026年3月底，國銀不動產放款比率降至25.03%，不僅連續十個月下滑，更創下2012年5月以來近14年新低。若把時間拉回去對照，當年市場還在iPhone 5剛問世、房市資金環境完全不同的階段。

對此，中華民國不動產金融知識發展協會理事長、貸款專家呂崑富（富哥）指出，外界第一時間很容易看到數字就緊張，直覺認為銀行在縮銀根，但實際狀況剛好相反。他直白說，現在不是銀行沒錢，而是銀行不再隨便放錢。

他解釋，依銀行法第72條之2規定，銀行的不動產放款其實有30%的天花板，目前整體水位落在25.03%，距離上限還有一大段空間，等於市場上仍有數千億元等級的放款能量尚未使用。換句話說，銀行並不是資金吃緊，而是把錢放在金庫裡，選擇性地發放。

呂崑富認為，這背後的關鍵不是資金問題，而是授信態度的改變。過去銀行追求的是市占與放款規模，但現在的核心變成風險控管，也就是「有額度，但不亂借」。這種轉變讓整體市場看起來變冷，但實際上只是回到正常審核機制。

從整體數據來看，房貸餘額其實仍在創高，截至3月底已達11兆6,068億元，年增率4.42%，顯示市場仍有穩定買盤進場，並非全面停滯。同時，房貸逾放比降至0.07%，代表違約風險反而下降，貸款品質比過去更健康。

在這樣的背景下，市場真正降溫的不是需求，而是投機性資金。呂崑富指出，現在還有在買房的人依然存在，只是結構已經改變，過去是投資與槓桿推動市場，如今則回到剛性需求主導，因此整體波動變小，但不是崩盤。

至於建築貸款部分，他認為才是真正降溫明顯的區塊。建築貸款餘額已降至約3.9兆元，單月減少303億元，年增率也壓縮至1.47%。在央行信用管制、土建融限縮以及營造成本上升的三重壓力下，建商資金運作明顯趨於保守，新案開發速度也同步放緩。

呂崑富進一步指出，新青安貸款排除在72條之2計算之外，是這波不動產放款比率下降的重要技術性因素之一，讓整體統計數據出現結構性變化，也讓市場水位看起來更低。

但他強調，這並不是壞事，反而代表市場正在進入新的階段。他說，過去房市是資金驅動，只要有錢就能進場，但現在已經變成條件驅動，銀行開始看收入穩定度、信用紀錄與現金流，而不是單純看你想不想借。

在這樣的環境下，市場正在進入所謂的「信用篩選期」。對投資型買盤來說，門檻確實變高，但對自住族群來說，反而回到比較正常的貸款秩序，不再是比誰搶得快，而是比誰條件好。

呂崑富最後總結，25.03%這個數字不代表房市危機，而是銀行回到風險控管本質的結果。他強調，現在的市場不是沒錢，而是銀行開始挑人借錢，而這樣的環境，反而比過去資金過熱時更健康。