預售屋轉給子女，一定要繳贈與稅？情情代書：關鍵在「錢有沒有真的付」

預售屋轉給子女，一定要繳贈與稅？情情代書：關鍵在「錢有沒有真的付」

文／嚴意情（情情來了）・明深地政士事務所主辦代書

最近好幾個客戶跑來問情情：「我把預售屋轉給兒子，是不是一定會被課贈與稅？」

情情每次都要先回答一句：不一定。關鍵不是「轉不轉」，而是「錢有沒有真的付」。

預售屋轉讓，移轉的是「權利」不是「房子」

很多父母以為，預售屋還沒蓋好，轉給子女應該沒什麼稅務問題。但國稅局的看法不一樣。

財政部臺北國稅局明確表示，預售屋在尚未完工交屋前，購屋人持有的其實不是房屋所有權，而是對建設公司「請求交付房屋的權利」。父母在交屋前將預售屋轉讓給子女，就是把這項「請求交付房屋權利」移轉給子女。

因為涉及二親等以內親屬間財產移轉，依《遺產及贈與稅法》第5條第6款規定，原則上應向國稅局申報。

要免贈與稅，只有一個條件：子女「真的付錢」

很多民眾聽到「應申報」就以為「一定被課稅」，這是誤解。

國稅局說得很清楚：如果子女確實支付父母已繳納的工程款，而且能提出「自有資金來源證明」，經國稅局審認買賣屬實，就可以免課贈與稅。

反過來說，如果子女拿不出付款證明，或資金來源交代不清，即使雙方主張是買賣，國稅局還是可能認定為贈與，對父母課徵贈與稅。

情情舉個實例：王爸爸這樣做，免稅過關

臺北國稅局最近公布了一個實際案例：

王君於2025年5月10日購買預售屋1戶，總價3,000萬元。到了2026年5月15日，王君想將預售屋轉讓給女兒小美。截至轉讓時，王君已付工程款500萬元。

雙方約定：小美先支付500萬元給父親，後續剩餘2,500萬元價款，由小美直接支付給建設公司。

王君在交易後30日內，檢附小美的付款流程及資金來源證明文件，向國稅局申報二親等親屬間財產買賣案件。經審查確認屬買賣，免徵贈與稅。

這個案例的關鍵只有一件事：女兒確實拿出自己的錢，把父親已經付的500萬工程款「買下來」，而且有完整的金流證明。

情情提醒：資金證明要「從源頭」留好

情情在處理案件時最常遇到的問題是：錢付了，但證明不夠完整。

國稅局要的是「自有資金來源證明」也就是說，子女必須證明那筆錢是「自己的」，不是父母借的、不是父母先匯過來再轉回去的。

實務上，建議留存以下文件：

• 銀行匯款紀錄（子女匯給父母）

• 子女的存款來源證明（證明錢是子女自己的）

• 雙方約定由子女承接後續價款的契約或協議

• 建設公司收款證明

這些文件，愈完整愈好，而且要從交易一開始就留，不要等到要申報了才回頭補。

情情總結

預售屋轉給子女，不一定會被課贈與稅。

只要子女確實支付父母已繳的工程款，而且能提出完整的自有資金來源證明，經國稅局認定為買賣，就可以合法免稅。

但如果拿不出付款證明，或錢根本沒真的付，國稅局就會認定是贈與，該繳的稅一毛都跑不掉。

有問題，記得在30天內申報、把金流留清楚，這樣才能省下不必要的稅金。