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企業治理新戰略：數位韌性法遵對抗地籍詐欺
撰稿 / 中華企業策略永續發展學會創會理事長
公司治理法律專欄作家莊鈞翔博士
引言
近年台灣地籍詐欺案件頻傳，從都會精華區到鄉鎮高價值不動產，皆「出現不法集團利用偽造文書手段詐取資產的案例，此現象已成為公司治理與資產安全領域的新興系統性風險，暴露出現行不動產登記制度在數位化時代的結構性漏洞。」
中華企業策略永續發展學會創會理事長莊鈞翔博士指出，當公權力防線出現缺口時，企業須將「行政審查失能」視為不可轉嫁的內部風險，並從被動合規轉向主動防禦；莊博士藉由本文，旨在從公司治理戰略高度，提出具數位韌性的法遵方案，協助企業建構資產防禦體系體現永續發展核心價值。
問題背景與現況分析
台灣不動產「登記制度基於公信力原則」，但審查程序長期固守紙本形式主義，地政機關僅審查文件表面要件無力實質驗證真偽，此模式成為詐欺集團突破口，尤其針對「繼承黑數」不動產——即「長期未辦理繼承登記之資產」，因親屬關係複雜、查證困難，易被偽造代筆遺囑或繼承系統表詐取，據官方統計，全國逾期未繼承土地面積龐大，形成不動產市場的法律風險黑洞。
更深層的治理危機在於「風險社會化」：「當行政疏失導致國家賠償時，賠償金由全民負擔，削弱機關改革動力。受害企業雖可透過司法程序追償，但時間成本、營運中斷與商譽損害難以彌補。」莊鈞翔博士強調，企業負責人須履行忠實義務與注意義務，將地籍詐欺風險納入內部控制並提升至董事會層級戰略議題。
法律制度與實務挑戰
一、企業主與法遵部門面臨多重治理困境
（一）形式公信力與實質風險衝突：不動產登記公信力保障善意第三人權益，但原權利人受害後追訴漫長。司法實務顯示，偽冒名義申請謄本等行為凸顯形式審查漏洞，企業需以數位工具補強實質審查。
（二） 專業人士義務監督不足：雖有法規要求地政士親自查驗身分與文件，但實務缺乏有效外部監督，部分從業者因重利或過失協助不法行為，放大企業代理風險。
（三）監理政策盲區與法遵超前部署：金管會雖強化上市櫃公司內控規範，經濟部推動公司治理方案，但政策尚未完全覆蓋地籍詐欺等新型態風險。企業須主動填補法遵缺口，參考金融機構客戶審查標準，強化交易對手盡職調查。
專家見解與策略建議
莊鈞翔博士以企業策略軍師角度，提出三位一體數位韌性法遵戰略：
策略一：建構企業級區塊鏈電子存證系統
（一）數位化轉型是法律證據保全與風險防禦基石：企業應導入區塊鏈技術，將高風險交易（如繼承、遺贈、融資擔保）的盡職調查文件哈希值、審核紀錄、身分驗證影音等上鏈存證，創造不可竄改數位軌跡。
（二）結合AI輔助鑑識工具：分析文件筆跡特徵、邏輯連貫性，彌補形式審查不足，此系統須提升至董事會監督層級，納入內控與風險管理並確保個資處理合規。
策略二：完善契約設計與風險轉嫁機制
（一）利用契約自由原則：將行政失能風險轉嫁專業服務提供者，委託地政士或律師時，應簽訂加強版連帶賠償保證合約，明定因故意或重大過失致損須負連帶責任，涵蓋直接與間接損失。
（二）同時要求足額專業責任保險：並約定超越法定標準的實質查核義務，如親見權利人錄影存證、雙重身分驗證等，強化防護網與求證基礎。
策略三：建立公私協力犯罪預警網絡
（一）企業應作為社會防詐主動節點：設計內部通報SOP，當發現偽造文書、繼承異常等跡象時，依免責管道向執法機關預警通報，協助早期識別犯罪。
（二）透過產業協會集體倡議：推動跨部會資訊整合（如戶政與地政系統連線），
（三）並在遵守個資法下建立風險資訊共享平台：匿名交流詐欺手法與行為模式。
（四）對公務員涉案嫌疑：強化監督通報，完善風險轉嫁。
結語與前瞻
地籍詐欺根源於法律制度滯後與行政效能不足，企業主不應被動等待改革，而須將數位韌性法遵提升為治理核心，透過區塊鏈存證、契約風險轉嫁、公私協力預警之戰略布局，企業能降低營運風險，建構安全不動產交易環境。
莊鈞翔博士呼籲，此舉是對股東與社會的雙重忠實義務，未來學會將持續推動政策倡議，協助企業迎接治理新時代，唯有科技與法遵深度融合，方能鑄造抵禦系統性詐欺的企業防線。
【法律依據註腳】
本文章引用之法律依據及數據來源如下，均符合2025年中華民國台灣政府現行法令：
- 公司法第23條：規範公司負責人忠實義務與注意義務，作為風險納入內控之法理基礎。
- 證券交易法第14條之3：要求上市櫃公司設置審計委員會監督內控，論證數位韌性法遵提升必要性。
- 土地法第43條：確立不動產登記公信力原則，突顯形式審查局限性。
- 土地法第68條：規範登記錯誤賠償責任，作為風險轉嫁機制基礎。
- 國家賠償法第2條：規範公務員不法侵害之國賠責任，解釋風險社會化現象。
- 地政士法第26條：明定地政士親自查驗義務，作為契約加強審查依據。
- 民法第227條：規範債務不履行損害賠償，適用專業人士未盡義務之求償。
- 洗錢防制法第7條：規範金融機構客戶審查，借鏡於不動產交易盡職調查。
- 個人資料保護法第6條：規範個資處理特定目的必要性，強調數位存證合規。
- 刑法第210條：偽造文書罪規定，作為通報可疑文件之法源。
- 刑法第339條：詐欺取財罪規範，作為早期識別詐欺行為依據。
- 刑事訴訟法第240條：規範犯罪告發程序，為企業通報機制提供基礎。
- 貪污治罪條例第4條：處理公務員涉嫌犯罪，作為監督行政異常之依據。
註：以上法條內容均為2025年中華民國政府現行有效之法令，條文引用自官方公布版本並符合文章中所述之法律依據與說明。
企業策略軍師智慧錦囊 —「不先商議，所謀無效；謀士眾多，所謀乃成。」箴言15:22
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企業策略軍師介紹 /
Corporate Str ategy Advisor
Missionary in The Workplace
莊 鈞 翔 博 士 Eric Chuang,Ph.D.
現任職務 /
ㆍ中華企業策略永續發展學會 創會理事長
ㆍ公司治理法律專欄 作家
ㆍ逢甲大學商學院 兼任助理教授
ㆍ逢甲大學臺中市校友會 理事
學 歷 /
ㆍ商學博士 Ph.D .in Business Administration
ㆍ企業管理碩士Master of Business Administration
國際專業認證 /
ㆍ中華經濟研究院綠色經濟研究中心減減碳管理師
ㆍCEO國際認證中心永續發展碳管理甲級管理師
ㆍCEO國際認證中心ESG不動產淨零甲級管理師
ㆍ德國萊茵TUV兩岸勞資法務管理甲級管理師
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