他益信託房地自住優惠稅率懶人包！財政部放寬認定 房屋稅、地價稅雙雙降稅

他益信託房地自住優惠稅率懶人包！財政部放寬認定 房屋稅、地價稅雙雙降稅

M傳媒／記者綜合報導

為保障家庭成員居住權益，財政部近日發布解釋令，針對供自住使用之他益信託房地，進一步放寬認定條件。未來只要受益人為委託人之配偶或直系親屬，且符合相關規定，該信託房地即可申請按自用住宅用地稅率（2‰）課徵地價稅，及按自住住家用稅率（1.2%）課徵房屋稅。

一、政策背景：他益信託過去無緣自住優惠

過往，他益信託的房屋或土地，原則上不適用自用住宅優惠稅率。由於信託關係存續期間，土地所有權已移轉給受託人，與自用住宅用地應以土地所有權人所有之規定意旨不同，稅務機關過去對他益信託案件幾乎都否准適用自住優惠。

然而，財政部人權工作小組委員提案指出，若信託房地於信託成立前後均供委託人本人、配偶或直系親屬實際居住使用，並無改變住宅使用情形，應評估按自住用稅率課稅之可行性。經財政部研議後，於2026年6月23日正式發布台財稅字第11504521730號令，放寬他益信託房地適用自住優惠稅率的條件。

二、適用要件：必須同時符合兩大條件

根據財政部解釋令，他益信託房地若要適用自住優惠稅率，必須同時滿足以下兩大要件：

要件一：實際居住並設籍

委託人本人、配偶或直系親屬須實際居住使用該信託房地，並辦竣戶籍登記。

要件二：符合自住相關規定

信託房地須無出租或供營業使用，且符合全國總量限制：

三、信託契約的三大關鍵條件

除了上述兩大要件，信託契約本身也必須符合三項條件：

1. 受益人限定：受益人須為委託人的配偶或直系親屬

2. 享有全部利益：受益人須享有信託的全部信託利益

3. 不得變更受益人：委託人未保留變更受益人之權利

四、申請方式與期限

符合條件的他益信託房地，應檢附信託契約書及相關證明文件，向房地所在地的地方稅稽徵機關提出申請。

申請期限：應於房屋稅及地價稅開徵40日前提出申請，即3月22日（地價稅）及9月22日（房屋稅）前。

經核准後，當年或當期即可適用優惠稅率；逾期申請者，自申請之次年或次期開始適用。

一句話總結

他益信託房地過去與自住優惠稅率絕緣，如今財政部發布新解釋令放寬認定，只要受益人為配偶或直系親屬、實際居住設籍且符合自住條件，房屋稅及地價稅即可雙雙適用優惠稅率，稅負差距最高可達4倍以上！

資料來源：財政部115年6月23日台財稅字第11504521730號令、財政部全球資訊網、財政部稅務入口網、新竹市稅務局