房貸市場進入「額度戰」！平均利率2.29%只是表面 富哥：能不能準時撥款更重要
文／呂崑富（富哥）｜中華民國不動產金融知識發展協會理事長
2026年的房貸市場，購屋族只看利率已經不夠了。
中央銀行最新公布的2026年7月五大銀行新承做購屋貸款平均利率降至2.29%，較6月再降0.009個百分點，創近一年低點；單月新承做購屋貸款金額則增加至691.09億元，主要受到青安2.0末班車、交屋案件集中等因素推升。
從數字看，房貸利率似乎沒有繼續惡化，但我認為現在購屋族真正需要關心的，已經從「可以貸多便宜」逐漸轉變成「銀行願意貸多少、多久可以撥款」。
房貸從利率競爭走向額度競爭
《銀行法》第72條之2規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，原則上不得超過存款總餘額及金融債券發售額合計的30%。這項規定的目的，在避免銀行資金過度集中於不動產。
對銀行而言，房貸並不是只要借款人信用好、收入高就一定可以承作，還必須考量整體不動產授信部位、資金調度、內部風險控管以及央行選擇性信用管制。
因此，同一個客戶、同一間房子，在不同銀行甚至不同時間送件，都可能出現不同的成數、利率與撥款速度。
2026年8月第一線市場資訊也顯示，部分銀行及部分通路重新出現暫緩收件、優先服務既有客戶、案件排隊審核或延後撥款等情況，個別案件甚至傳出可能延後至年底或明年初。不過，這類資訊多屬銀行端、代書及實際案件回報，並非所有銀行總行統一公告，實際狀況仍須以送件當下銀行確認為準。
這也是目前房貸市場最麻煩的地方，公開利率是一回事，實際能不能核准、能不能依照買賣契約期限撥款，是另外一回事。
官網最低利率不等於每個人的成交利率
銀行網站上的「最低利率」仍然只能當成起始參考。
例如第一銀行目前一般購屋貸款公開利率為2.70%起；合作金庫首次購屋貸款為2.698%起，一般購屋貸款一段式則為2.998%起。銀行也都明確註明，實際貸款條件仍須依個別信用、收入、負債、擔保品與授信審核結果決定。
因此，央行公布的2.29%，代表的是五大銀行當月「已經成功撥款」案件的加權平均結果，裡面同時包含不同條件及政策性貸款案件。
這個數字不能直接理解成一般購屋族現在走進銀行，就能拿到2.29%的房貸。
目前沒有薪轉、存款往來不足、收入認列較弱、自營工作者、房屋地點較偏遠、屋齡較高或貸款成數要求較高的案件，銀行實際報價突破3%，並不罕見。
新青安3.0仍是首購族重要資金管道
2026年8月1日起青安3.0正式上路，新申請案件一段式機動利率原始利率目前為2.275%，前3年享有2碼優惠後，實際負擔利率為1.775%。
一般貸款最高1,000萬元，新婚家庭最高1,200萬元，育有未成年子女家庭最高1,500萬元；申貸人須未滿50歲，本人年所得不得超過200萬元，並新增房屋總價限制，台北市3,500萬元、新北市及新竹縣市2,500萬元、其他縣市2,000萬元。
另外，自2025年9月1日起，新青安撥款案件已經不計入《銀行法》第72條之2的30%限額，因此政策性貸款在銀行房貸資金調度上具有較大的承作空間。
不過，青安3.0同樣必須經過銀行完整徵信與授信審查。最高8成、最高額度與最長40年，都屬政策上限，不代表每一件申請案都可以拿滿。財政部也明確要求銀行依借款人的收入、信用、負債、還款能力及擔保品狀況個案審核。
富哥提醒：買房現在要先確認「錢什麼時候到」
目前的房貸環境，我建議購屋族把過去「先買房、再找銀行」的習慣調整掉。
第一，簽約前先詢問至少2至3家金融機構。
先讓銀行初步確認房屋鑑價、可能核貸成數、利率區間及目前撥款排程。成交價1,500萬元，不代表銀行就會用1,500萬元計算貸款，真正影響自備款的是銀行鑑價。
第二，自備款不要只準備剛好兩成。
房貸成數只要從8成降到7成，一間1,500萬元的房子就會多出150萬元資金缺口。再加上契稅、代書費、仲介費、裝潢與其他交屋成本，現金準備不足，很容易在最後一關出問題。
第三，交屋時間必須預留貸款緩衝。
目前部分銀行審核與撥款時間拉長，買賣契約若把付款時間壓得太緊，買方會承擔不必要的違約風險。尤其需要高成數貸款的買方，更應提早處理。
第四，不要只比較0.1%的利率差距。
以1,000萬元房貸來說，利率差0.1個百分點確實會增加長期成本，但如果一家銀行利率低0.1%，卻無法配合交屋日期，另一家稍高卻可以確認額度及撥款時程，後者反而可能更符合實際交易需求。
除了銀行，部分購屋族也可同步詢問壽險公司、信用合作社、農漁會等合法金融機構，增加資金來源，但各機構承作區域、物件與客戶條件不同，仍須逐案比較。
富哥觀點
現在買房，貸得到、貸得夠、撥得準時，三件事情的重要性已經排在單純追求最低利率之前。
房貸市場正在進入真正的「額度戰」。購屋族在簽下千萬元買賣契約以前，先把銀行這一關確認清楚，才能避免房子買到了，最後卻卡在資金沒有準時到位。
