信用管制下的建商求生戰：潛銷讓利、團體作戰成低迷房市新常態
【M傳媒房產中心／專題報導】
「第七波信用管制後，土地與建築價格都已下修，建商不該再用成本當藉口！」。在央行連續信用管制與市場買氣低迷的雙重壓力下，建商正面臨前所未有的生存考驗。過去仰賴「高地價、高營造成本」作為漲價理由的時代已經結束，如今開發商們各顯神通，從團體作戰到潛銷讓利，展開一場攸關存亡的市場博弈。
這場房市寒流中，建商應對策略出現明顯分歧。
財務體質健全的大型建商選擇「以拖待變」，降低行銷預算，轉而大量開發社群團主與房仲業務協助銷售，透過緩銷方式等待市場回暖。部分有壓力的建案則悄悄啟動潛銷，價格甚至低於實價登錄15%左右，以價換量成為不得已的選擇。
值得關注的是，建商結盟已成為新趨勢。
代銷龍頭海悅國際近年頻頻與達麗、亞昕等開發商共同取得土地，愛山林建設也分別與北基國際、宏匯集團合作取得高雄土地與台電都更案。這種「打團體戰」的模式，不僅能分攤風險，更能整合銷售資源，在低迷市況中創造突圍機會。
賣厝阿明指出，投資原本就存在風險，建商不應將風險轉嫁給消費者。
他觀察到，現階段市場呈現「個案表現」的極端分化，具有地段、產品、品牌優勢的建案依然順銷，但供過於求的蛋白區與蛋殼區卻出現案場鴉雀無聲的窘境。這種現象正說明自住客購屋行為愈發理性，只有價格務實的好產品才能獲得市場青睞。
面對住宅市場的不確定性，愈來愈多建商開始轉向商用不動產與都更危老領域。信義全球資產顧問發展部經理林建勛分析，建商購地策略明顯轉向精華區，同時投入更多資源在都更及危老改建，這些領域雖然門檻較高，但銷售風險相對較低，融資條件也較為寬鬆。
然而，賣厝阿明也提醒，社宅與都更並非所有建商都能輕易介入的領域，缺乏相關經驗的開發商若貿然轉型，可能面臨更大的挑戰。當前市場正在經歷一場優勝劣汰的自然篩選，財務體質與現金流將成為建商能否度過寒冬的關鍵因素。
M觀點 這場房市調整期，正迫使產業回歸基本面思考。
當「兩高一低」的保護傘不再，建商必須重新審視產品定位與價格策略，唯有真正符合市場需求的建案，才能在這場生存遊戲中笑到最後。對消費者而言，這或許正是回歸理性購屋的最佳時機。
