少子化衝擊房市格局？二房會打趴三房？張惠山：決勝點是這三件事
【M傳媒房產中心／報導】文／群洋國際地產 總經理 張惠山
近來有位網友在臉書《賣房知識家》社團提出一個許多人都會思考的問題：在未來人口減少、家庭數縮小的趨勢下，現在買房到底要選二房還是三房，才好租、好賣、最保值？這個提問不僅引起討論，也點出了住宅市場正在發生的結構性變化。
我常說，選間數不是從「空間」看，而是從「市場需求」看。人口變少固然是事實，但真正影響房價與流通性的，是住宅消費者的組成與生活型態。
二房崛起，是因為需求變了—not 因為三房不重要了。
台灣這十年來，小家庭、雙薪夫妻、單身族、寵物家庭快速增加，這些客群普遍偏好 18～28 坪的二房格局，租屋需求非常強勁，市場接受度高，因此二房產品在租賃市場的確具備兩大優勢：出租快、空置率低。這是投資客特別青睞的原因。
然而，三房的穩定性並沒有因此下降。三房代表的是「成家、穩定、長期居住」，無論有沒有少子化，家庭使用空間仍舊需要三個房間：夫妻房、小孩房、長輩房或客房。很多自住族寧可買老三房，也不願買新二房，就是因為「生活面」沒辦法被取代。
換句話說：出租市場二房強勢，自住市場三房依舊王道。
至於有人擔心未來二房「供給爆量」，可能導致同質性高而進入價格戰，我必須坦白說：確實有這樣的市場風險。
二房案子越蓋越多、坪數大同小異時，買方自然比價格、比地段、比品牌，「殺價空間」比三房大，也更容易互相打架。
但三房的供給量反而在減少，因為土地與建築成本拉高、總價變重，建商傾向做二房、二加一房的產品線。未來真正會變成稀缺的是「地段好、格局正、坪數在 33～40 坪的三房」。
簡單一句話：二房多、但租得快；三房少、但保值強。
在少子化下，二房與三房並不是互相取代，而是市場需求分工更清晰。因此我會建議不同目的的買方，應以「需求導向」來選擇產品：
想出租、維持現金流：選二房。
想自住、考慮長期生活品質：選三房。
想兼顧保值與未來換屋彈性：選中小三房。
但比起討論二房或三房，我認為買房真正的勝負點，在於另三件更關鍵的事：
第一，地段決定租金天花板，也決定轉手速度。
人口再少，精華區永遠有人住。交通、商圈與學區，是永不退流行的三大核心價值。
第二，社區品質與管理，影響轉手率。
同是二房，新社區與老社區的出租速度與售價可以差 20～30%。三房也一樣，管理良好的社區永遠更受青睞。
第三，市場供需差異，決定產品未來競爭力。
供給越多、產品越同質化，就越需要比價格；供給越少、產品越稀缺，未來越能保值。
少子化不是房市的災難，而是產品重新洗牌的起點。
買二房或三房都沒有對錯，錯的是沒有看懂市場正在往哪裡走。如果能掌握「地段 × 產品 × 稀缺度」這三項原則，不論你買的是二房還是三房，它都會是未來能保值、易出租、好脫手的關鍵物件。
張惠山(山哥來了)
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