想一次看多間再出手？小心！兩間同時成交，你就慘了
文／賣厝阿明知識+
最近有網友分享他的買房策略：鎖定六都蛋黃區，超過30年的電梯大樓只挑頂級建商，開價比實登高的直接跳過。
看到喜歡的累積2到3間之後「同時下斡旋」，一律開實價8到85折。
這個策略聽起來很有道理，對吧？
但阿明必須說：有一個致命漏洞，沒處理好會出大事。
如果你用「要約書」，兩間同時成交你就慘了，問題出在「同時下斡旋」這四個字。
如果你用的是「要約書」，一旦屋主同意賣，契約就成立了。萬一你很衰，兩間屋主都同意賣，你就必須兩間都買。到時不是「選一間買」，是「兩間都要吞」。
實務上，要約書對買方非常不友善，因為它沒有反悔的空間。太危險了。
實務解法：用斡旋金，不要用要約書
要避免「一次買兩間」的悲劇，必須這樣操作：
對有興趣的房子，各付1萬元（或更低）的斡旋金。如果只有一間成交，就順利走完買賣流程。如果不幸兩間都成交，你可以選擇其中一間履行，另一間就違約。
違約的代價就是那1萬元斡旋金被屋主沒收，沒有其他賠償責任（前提是合約要寫清楚）。這等於用1萬元的保險費，換取「多選一」的選擇權。
關鍵細節：合約一定要寫清楚
使用斡旋金時，必須在斡旋契約上載明：
「如賣方未於約定時間內承諾，斡旋金無息返還；如買方於賣方承諾後反悔，同意由賣方沒收斡旋金，雙方不得另行請求其他賠償。」
這樣才能確保「賠1萬就了事」，而不是被屋主追討差價。
這招不是萬無一失，風險自己扛
第一，1萬元可能太低。有些屋主看到只出1萬元斡旋，會覺得你沒誠意，連談都不想談。
第二，合約條款要確認清楚。違約的代價是否只有沒收斡旋金？有沒有「差價賠償」條款？這點一定要先跟仲介確認。
第三，道德爭議。這種操作形同把其他屋主當備胎，實務上有些仲介不願意配合，或會暗示屋主提高警覺。
第四，屋主可能反制。如果屋主知道你同時在跟多間斡旋，他可能反過來壓縮你的議價空間，或者乾脆不跟你談。
阿明總結
原作的策略核心是對的：多看幾間、同時出手，避免被仲介牽著走，用實價8到85折去試水溫。
但在執行細節上，一定要用斡旋金，絕對不能用要約書。而且斡旋金額要低到「違約時損失可接受」。
這樣才能在「多選一」的選項中，保有最後的逃生門。否則，實價8折沒買到便宜，反而買到兩間，那就真的GG了。
你有用過這種「多間斡旋、只買一間」的操作嗎？留言跟阿明分享你的實戰經驗！
