同樣繼承1000萬土地，為什麼有人可以少繳420萬遺產稅？

文／明深地政士事務所主辦代書 嚴意情

最近有位客戶拿著繼承資料來找情情，一臉困惑地問：「我爸爸留下來的土地，公告現值1000萬，為什麼國稅局說要全額課稅？可是我朋友家同樣價值的土地，聽說只課了580萬？」

情情一看，問題就出在那塊土地上到底有沒有「地上權」。

為什麼設定地上權可以減稅？

財政部臺北國稅局解釋，繼承土地原則上是以被繼承人死亡當日的「公告土地現值」作為遺產稅計算基礎。

但如果這塊土地已經設定地上權給別人，代表這塊地的使用權已經歸他人所有，地主擁有的實質價值自然減損。因此，依《遺產及贈與稅法》第10條第3項及施行細則第31條規定，可以扣除該地上權的價額後再申報，實際課稅金額就會明顯降低。

簡單來說，地上權會吃掉土地的價值，所以國稅局允許你把被吃掉的這部分扣掉。

三大估價公式，決定你能扣多少

地上權價額怎麼算？主要看契約怎麼約定，情情幫大家整理成三種情況：

第一種：有年限且有約定年租

依據設定的年限、租金金額，並以被繼承人死亡時點的「剩餘期間」來推算價值。

舉例來說：

• 剩餘5年以下：以一年地租作為地上權價值

• 逾5年至10年以下：以一年地租額的2倍計算

• 逾10年至30年以下：以3倍計算

• 逾30年至50年以下：以5倍計

• 逾50年至100年以下：以7倍為準

• 逾100年者：以10倍計算

第二種：未約定使用年限

若契約沒有訂定年限，統一以一年地租額的7倍作為該地上權的估算價值。

第三種：未約定租金金額

若契約連租金都沒載明，則按「申報地價」的年息4%進行估價。

實例算給你看：1000萬土地如何變成580萬課稅？

國稅局舉了一個實際案例，情情算給你秒懂：

假設A先生過世時留有一筆土地，公告土地現值總計1000萬元。繼承人B先生在申報遺產稅時發現，這塊土地上設有「未定年限」的地上權，而且有約定租金，每個月是5萬元。

因為是「未定年限」的案例，依照法定公式，該地上權的價值應計算為：

5萬元 × 12個月 × 7倍 ＝ 420萬元

也就是說，這筆地上權的價額可從公告現值中扣除，B先生最終只需以：

1000萬元 － 420萬元 ＝ 580萬元

來申報這筆土地的遺產價值，直接省下420萬的課稅基礎，大幅減輕了稅負壓力。

另一個案例：每月地租100元也能扣

新北市記帳士公會分享過一個實際案例，甲君於110年7月1日死亡，遺留一筆公告現值7,128,000元的土地，上面設有未定期限的地上權，每月地租只有100元。

繼承人申報時，依法扣除地上權價值：

100元 × 12個月 × 7倍 ＝ 8,400元

最後這筆土地只以7,119,600元計入遺產。雖然金額不大，但這筆錢本來就不用繳，不扣白不扣！

情情小提醒：先查謄本，別漏列可扣除項目

臺北國稅局提醒，民眾在辦理遺產稅申報前，應仔細查閱土地登記謄本中的「他項權利部」，確認是否設定地上權等權利負擔。

情情辦過太多案子，很多繼承人往往忽略這點，白白多繳了幾十萬甚至上百萬的稅金。

只要土地設有地上權，不論是已定年限還是未定年限，都有機會依法扣除地上權價額。千萬別讓自己的權益睡著了！

如果你對繼承土地的稅務問題還有疑問，歡迎來明深地政士事務所找情情聊聊。趁早規劃，總比繳了冤枉稅再來後悔要好。