出銀行鑑價能買房？專家：不一定，還是要比、還是要看屋主心態
【M傳媒房產中心／專題報導】
房市冷到連銀行鑑價都開始被看成「指標價」，不少想買房的民眾好奇：「現在出銀行鑑價的價格，是不是就能輕鬆買到房子？」這個問題最近在臉書社團《賣房知識家》引發熱烈討論，有網友直言：「還是要看屋主急不急賣吧」、「屋主為什麼要保底賣你，反正不賣就放著也無所謂」，另一派則說：「會輕鬆被拒絕啊。」
專家則給出了比較務實的答案。雖然眼下是典型的買方市場，買方同時有多個物件可以比較，也享有更多議價空間，但「輕鬆用銀行鑑價價就成交」並不見得成真。銀行鑑價只是一個參考標準，不是所有屋主都願意照單全收。尤其是不同銀行鑑價結果可能不同，買方還是需要多方比較，甚至親自查詢周邊實價登錄，或請房仲提供專業建議。
冷市下的議價現實：成交價不一定等於鑑價
自去年 9 月 19 日央行祭出第七波信用管制以來，全台房市急凍，議價幅度也隨之擴大。許多屋主開始調整心理預期，部分區域房價出現下修，成交價逐漸靠近銀行鑑價金額，尤其是雙北市蛋黃區或熱門蛋白區的二手住宅。
過去多頭時期，銀行鑑價往往跟不上市場行情，買方即便出價接近鑑價，也難以達成交易。但隨著房市降溫、價格修正，一些區域成交價開始接近鑑價的案例確實增加。然而，他提醒，仍有不少屋主對價格堅持不讓步，特別是早期持有、沒有房貸壓力、地段優越、屋況良好的物件，屋主心理價仍可能高於銀行鑑價。
這也讓買方在冷市中雖有議價空間，仍不能掉以輕心
網友討論中有人就提到，即使房市降溫，看到心儀物件也不能只靠銀行鑑價出價，還要了解屋主出售動機、屋況與周邊行情，否則很容易被拒。
專家建議：多看、多比較、掌握主動權
買方可以多看、多比較，甚至將鑑價與實價登錄資料做交叉比對，找出合理價位出價。葉沛堯則提醒，買方要理解「成交價＝鑑價」並非普遍現象，仍要評估屋主心態與屋況，掌握談判主動權。
網路社群也有買方分享經驗，指出冷市下的「撿漏機會」不等於無條件低價，「碰到真正急售屋，可能出價就能接近鑑價，但遇到心態穩的屋主，銀行鑑價價也可能被打槍。」不少網友認為，房市行情變化快，多觀察多比較，才是降低買房風險的關鍵。
整體來說，銀行鑑價價在目前房市環境中確實提供了參考價，但能否輕鬆成交，仍要看屋主心理價位與物件稀有度。專家提醒，冷市下的買方市場雖提供更多議價空間，但買方要懂得多比較、多觀察、多評估，才能抓到心儀物件、買到合理價格。畢竟，買房不只是看數字，掌握市場與屋主心理，才是最後決勝關鍵。
